Нередко банки отказывают потенциальным клиентам в получении средств по ипотеке, ссылаясь на просроченные выплаты, низкий уровень дохода или недостаточный список документов. Но это не значит, что людям надо идти и снимать чужую квартиру, альтернатива ипотеке есть. На рынке финансовых услуг появилась новая возможность улучшения жилищных условий – это "лизинг недвижимости". Лизинг – это лайфхак для людей, желающих приобрести недвижимость в собственность при минимальном количестве документов и комфортных платежах. Заместитель генерального директора по развитию ООО "Жилстрой-Лизинг" Сергей Шумилов рассказал корр. ИА IrkutskMedia, как лизинг для физлиц поможет сохранить недвижимость от наложения ареста судом и изъятия приставами, а коммерческую – от рейдерского захвата.
— Сергей Игоревич, первое что приходит в голову, когда слышишь слово лизинг, это машины, техника. Возникает вопрос, как он применим к физическим лицам?
— Первое, с чем мы столкнулись при работе с клиентами на практике, – это два стереотипа о лизинге. Один заключался в том, что лизинг связан исключительно с автомобилями, оборудованием, пароходами, самолетами. Второй: лизинг доступен только юридическим лицам и ИП. На самом деле все проще, чем кажется. У нас два продукта лизинга – прямой и возвратный. Прямой – это аренда с последующим выкупом квартиры. Возвратный – это когда вам нужны деньги под уже имеющуюся у вас недвижимость. Поэтому лизинг – это еще и недвижимость как коммерческая, так и жилая.
Согласно 164-ФЗ, лизингополучателем может быть и физическое лицо. Польза очевидная: нужно купить квартиру – оформите договор классического лизинга, нужны финансы под недвижимость – заключите договор возвратного лизинга.
— С чем связан выбор такой сферы деятельности?
— Даже при условии снижения ставок по ипотеке, она недоступна очень большой категории платежеспособного населения. Ведь зачастую банки отказывают потенциальным клиентам по формальным причинам: просрочки в прошлом, недостаточный трудовой стаж и прочее. Фактически можно бесконечно бегать по банкам, поскольку истинную причину отказа они зачастую никогда не сообщают. Но безвыходных ситуаций не бывает. Я в свое время тоже арендовал квартиру, но задумывался о том, чтобы платить аренду в счет выкупа своей собственной квартиры. До настоящего момента это было почти нереально. Теперь такая возможность появилась у жителей Приангарья, и мы в этом направлении — первопроходцы.
В этом большую роль сыграл кризис, который имеет много положительных моментов. Кризис сдул очень много "пены", возникшей на волне "халявных" кредитов. Остались только рабочие и гибкие бизнес-модели и инструменты, которые способны адаптироваться к сложной экономической ситуации. Мы их и взяли за основу. Также применили успешный зарубежный опыт развитых стран – найм жилья. Использовали лучшие инструменты российских компаний, в частности, безофисную модель одного из банков. Учитывая протяженность страны, все же пришлось открывать операционные офисы с минимальным штатом, при этом основные бизнес-процессы остались в "облачной" интернет-среде. Это большое удобство для людей, когда отсутствует потребность куда-то идти. Мы и в дальнейшем будем постоянно работать над оптимизацией бизнес-процессов и стараться работать на опережение.
— Банки достаточно активно работают в своем направлении, разрабатывают новые продукты, обновляют условия, проводят акции и всячески заманивают клиентов. На какую категорию людей ориентируетесь вы?
— Мы позиционируем себя не как конкуренты банкам, а скорее, как альтернатива классической ипотеке и дополнительный инструмент реализации жилья для девелоперов. Нам не нужно заманивать клиентов, они сами нас находят, что в условиях кризиса, безусловно, очень важно. Это говорит о том, что мы все делаем правильно. Сейчас существует огромная категория людей, которым ипотека недоступна или и которые в силу обстоятельств физически не могут собирать много справок, сидеть в очередях. Они оказались практически за бортом жилищной индустрии, и для них мы — "спасательный круг". Это и есть наши клиенты, отказ у нас составляет всего 2-4%. Как правило, это случаи "скрытой продажи" или кредитные мошенники.
Еще один важный момент: сейчас совсем другой заемщик. Он реально задумывается над тем, когда и сколько нужно возвращать, что будет, если у него наступит дефолт. Все меньше становится необдуманных клиентов, берущих "невозвратные займы" в МФО под 700% годовых. Люди стали "трезво оценивать текущую ситуацию". Наша задача – не купить себе недвижимость, которая у нас останется на балансе, а дать клиенту возможность заселиться "здесь и сейчас", в процессе расчетов выкупить ее и жить в своей квартире.
— Даже банки при предоставлении кредитов не всегда уверены, что потребитель сможет вернуть заемные средства, нередко случаются просрочки, задолженность. Вы готовы к таким рискам?
— Любой бизнес – это управление рисками. При создании бизнес-модели мы брали за основу худшие сценарии, при этом получили неплохие показатели. Так что, языком автомобилистов, выдержали самые жесткие crash-тесты. Именно этот факт дал уверенность в выбранном направлении. Конечно, есть свои know-how на случаи дефолта клиентов, которые дают возможность безболезненно для обеих сторон расторгнуть договор.
— Есть ли у вас уже опыт работы с банковскими учреждениями?
— Любой предприниматель вам скажет, что стартовать без финансов крайне тяжело и, конечно, все идут в банки. Мы не исключение. В связи с тем, что мы — молодая компания, по критериям ЦБ не являемся "правильным" заемщиком. Банкиры, с которыми мы общались, говорят: "Ребята, классный бизнес, но мы вас кредитовать не можем, потому что ЦБ заставит нас делать резервы. Если мы выдадим вам под 12% годовых, то эффективная ставка у нас будет 6%. Нам невыгодно". Некоторые говорили, что лизинг вообще запрещен для кредитования, даже не стараясь понять, что наш вид лизинга – принципиально другой, не классический, менее рискованный. Я считаю, что кто хочет работать – ищет возможности, кто не хочет – ищет причины. Мы сделали выводы, что банки крайне громоздки, неповоротливы и боятся кредитовать новые проекты даже с минимальными рисками при очевидных перспективах. Но кризис – время нестандартных решений, и у нас они есть.
— Это не единственный ваш операционный офис, вы еще представлены в Москве. Как вы заинтересовали инвесторов в столице?
— Обычно все инициативы приходят к нам с запада, из Москвы. У нас получилось наоборот. Мы со своей инициативой вышли на московских инвесторов. Они заинтересовались, протестировали это у себя и согласились создать пилотный проект. По условиям инвесторов головной офис оказался в Москве, а мы выступили как региональный офис. Тогда, в 2014-м, нас это устроило: они нашли нишу для размещения свободных средств — мы опробовали бизнес-модель, получили практический опыт. Сейчас период самостоятельного становления. Наш регион имеет отличный потенциал для роста и расширения. А расти и развиваться в условиях, когда "цепь удлинили, но миску отодвинули", нереально.
Мы готовы объединить усилия и с крупными застройщиками. Провели предварительные переговоры с компанией "ВостСибСтрой", обсудили необходимые вопросы. Мы готовы работать со всеми застройщиками, чтобы предложить им еще один инструмент реализации той недвижимости, которую они возводят при сильном снижении покупательной способности и закредитованности населения.
— До начала работы "Жилстрой-Лизинге" в чем была специфика вашей деятельности? Как давно создана эта компания?
— Как раз в 2013 году началось активное распространение легких кредитов и население начало сильнее попадаться на этот "крючок". В ситуации закредитованности, наличия просрочек, негативной кредитной истории лизинг весьма удачный инструмент для решения жилищных вопросов. Увидели очень много возможностей развития и решили работать в этом направлении.
— Банковский сектор сейчас сильно будоражит. ЦБ то и дело успевает отзывать лицензии и "закручивать гайки" банкам. Не было ли на момент создания вашей компании опасности, что может не получиться деятельность?
— На сегодня у нас есть определенный риск, если регулятор (ЦБ РФ) приравняет лизинговые компании к кредитным организациям и сделает лизинговую деятельность лицензируемой, начнет принимать в ней "активное участие" как в банковском секторе, то темпы роста замедлятся. Если откроется доступ к финансовым ресурсам, то рост ускорится. В таких случаях говорят: "Делаешь – не бойся, боишься – не делай".
– Как сейчас оцениваете бизнес в Иркутске? Приходят ли бизнесмены к вам получать займы?
— Спрос опережает предложение. У нас сегодня по продукту "Возвратный лизинг" образовался лист ожидания. Клиенты ждут, когда у нас появится дополнительные лимиты финансирования. По лизингу гораздо проще и быстрее получить финансы под недвижимость. Мы не требуем кучу бухгалтерской отчетности, не разглядываем под микроскопом, "что он кушал", как банки. Бизнесу нужны средства "здесь и сейчас". Есть недвижимость в обеспечение – есть финансирование. Даже несмотря на то что ставка по возвратному лизингу выше, чем банковская, предприниматели готовы работать по такой схеме. Время — деньги, не успел профинансировать сделку — поезд ушел. Мы более лояльны к клиенту. Поэтому здесь все складывается.
— Какая основная сфера деятельности людей, которые обращаются к вам? Есть закономерность? Какой малый бизнес сейчас нуждается в финансировании? Есть ли такие категории?
— К нам обращаются владельцы фитнес-клубов, салонов, которые имеют в собственности коммерческую недвижимость и хотят расширяться, прикупить соседние площади. Сейчас самое время это делать. Строительные компании, поскольку у них, как правило, есть готовые объекты. За счет них они финансируют новые. У нас строительный сезон короткий, стараются успеть. В основном это переработчики леса и те, кто задействован в строительной сфере. Сейчас активно размышляют о строительной отрасли как о локомотиве развития экономики, которая вытянет нас из кризиса. Это даже подтвердили итоги Петербургского форума. Посмотрите, сколько предпринимателей задействовано в обслуживании всех этих подрядов, субподрядов – огромная часть. Я считаю, это основной слой малого и среднего бизнеса.
— Как технически происходит операция по передаче лизинговой компании какой-то собственности в обмен на деньги?
— Недвижимость переоформляется на лизинговую компанию, при этом она не выбывает из владения клиента. Он по-прежнему ведет там свою деятельность, по сути, ничего не меняется. Но он получает еще средства в оборот на развитие, на покупку или строительство дополнительных площадей, проведение ремонта. По окончании договора лизинга клиент возвращает нам заемные средства, мы возвращаем ему право собственности. Когда вы передаете имущество на баланс лизинговой компании, вы перестаете платить налог на недвижимость, нет недвижимости – нет налога. Это одно преимущество. И второе – лизинговые платежи относятся к затратам с последующим возмещением НДС. Кроме того, предмет лизинга не может быть изъят или арестован в том случае, если у предпринимателя возникают какие-то непредвиденные спорные ситуации.
— То есть у предпринимателя есть уверенность, что с его бизнесом ничего не случится?
— Из-за отсутствия информации многие предприниматели до сих пор идут к ростовщикам, закладывают свое имущество, начиная от квартир, объектов коммерческой недвижимости. Это все делается в "теневой зоне" и с огромными рисками. Имущество переписывается на физических лиц. И никто не дает гарантии того, что у этого физического лица не возникнет такой форс-мажор, как наложение ареста на оформленную на него недвижимость судебными приставами, налоговиками. И тогда у предпринимателя есть риск попрощаться со своей недвижимостью навсегда. Риски достаточно высокие. Бизнес вынужден в этих условиях работать. Кроме того, лизинг это еще и своеобразная тихая гавань для активов предпринимателей.
Например, тот же владелец фитнес-клуба или физическое лицо могут временно или совсем лишиться своей недвижимости, если по определению суда на нее наложат арест, опечатают приставы и так далее. Бизнес может сильно пострадать. Независимо от исхода тяжбы, в этот период клиенты могут уйти к конкурентам. Это еще и репутационные риски для бизнеса. А если недвижимость находится у нас, то по закону ее никто не имеет право трогать. Если любая сделка является оспоримой, то логика передачи недвижимости лизинговой компании в замен на денежные средства для разрешения спора в досудебном порядке вполне логична и суд вряд ли сможет ее отменить.
— Это очень интересный и полезный момент. Но могут ли таким способом воспользоваться физические лица?
— Да, конечно, независимо от того, кто вы — физическое или юридическое лицо. Но стоит подумать об этом заранее. "Пока гром не грянет, мужик не перекрестится". Если вам предстоит судебное разбирательство, то просто нужно знать, что истец имеет право уже в момент подачи иска наложить арест на имущество, недвижимость ответчика в обеспечение иска.
— Малому бизнесу этот инструмент поддержки действительно может пригодиться, тем более в современных условиях развития экономики страны.
— Экономика, по статистике, на 70% представлена малым бизнесом: кафе, пекарни, мастерские, салоны, парикмахерские, магазины и прочее. На мой взгляд, малый бизнес просто похоронен. Пока нефть пополняет госбюджет, реальных действий не будет. Кроме обещаний с трибун, практически ничего не делается или делается для "галочки". Финансовые ресурсы для малого и среднего бизнеса аккумулируются структурами власти под вывесками госкорпораций. Они размещаются на банковских депозитах, не попадая по целевому назначению, под предлогом исключения рисков потерь. Мы все помним, как Алексей Кудрин (экс-министр финансов РФ — прим. ред.) значительную часть резервного фонда России разместил в ФРС США. И наши с вами потенциальные "кредитные ресурсы" кормили тех, кто сегодня нас пытается поставить на колени бесконечными санкциями.
— Как сейчас развивается экономика города? Есть ли проблемные точки, на которые следует обратить внимание в плане финансирования, развития?
— В Иркутске ситуация схожая. Миллиарды рублей, выделенные в том числе, из федерального бюджета на развитие региона, благополучно могут зависать под вывеской Корпорации развития Иркутской области. Я лично не вижу ни одного объекта малого бизнеса, который бы рос на средства этой "корпорации". Да, я уверен, что многие предприниматели даже не знают о существовании такой кубышки, предназначенной для развития малого и среднего бизнеса. Если говорить о проблемных точках, то проще назвать точки, где нет проблем. Радует конечно строительство дороги в Листвянку, начатое еще предыдущим губернатором, и, мне кажется, что это его заслуга.
Если говорить о строительстве, в котором я компетентен, то для города остается проблемой жилье, а именно социальное — для медиков, учителей, социально-уязвимых категорий моих земляков. Мы знаем, что себестоимость вполне комфортного жилья может быть в пределах 20 тысяч рублей за кв. метр. Земель в Сибири немало. Посмотрите, как город за короткое время раздался вширь. Есть древесина, газ, современные технологии строительства жилья экономкласса. Есть финансовые инструменты: ипотека, лизинг, муниципальное социальное жилье. Нет желания решать вопросы. У каждого бизнеса есть понятие социальной ответственности, и здесь наша компания тоже готова внести свой вклад в решение жилищно-социальных вопросов. И мы это делаем. Вышли на министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области со своими предложениями по формированию социального жилого фонда, увидели заинтересованность, уверены, что нам удастся вывести на должный уровень обеспечение определенных категорий социальным жильем.
— Есть ли какие-то рекомендации для предпринимателей Иркутской области, как поступать в нынешний момент, как получать доход? Пользоваться лизингом?
— Лизинг – один из инструментов. Рекомендуем рассмотреть его и оценить каждому. Сейчас время нестандартных решений. Не всегда эти решения лежат на поверхности, их нужно увидеть. Но я уверен, что не бывает ситуаций, которые нельзя разрешить. Мы сейчас работаем над новым продуктом, который позволит извлекать дополнительный доход из имеющейся у клиентов недвижимости, но об это пока рано говорить, позже мы выложим информацию на нашем сайте.
— Вы сейчас фактически одни из немногих фирм, которые работают в этом направлении. Ожидаете ли появление конкуренции в своей сфере?
— Мы постоянно сталкиваемся с конкурентными запросами: чувствуем, видим, понимаем, что долго вакуум не сохранится, но у нас есть свои инструменты для того, чтобы оставаться в лидерах.
— Прогнозируете ли в дальнейшем выход на международные рынки? Как минимум, участие международных партнеров?
— Географически Иркутская область сама по себе – это непочатый край работы. Но в век IT-технологий мы должны соответствовать запросам рынка. В этом контексте мне импонирует пророческое высказывание Билла Гейтса: "В будущем на рынке останется два вида компаний: те, кто в Интернет, и те, кто вышел из бизнеса". Поэтому мы будем стараться быть на несколько шагов впереди и предоставлять услуги своим клиентам независимо от географии их пребывания.
Что касается международных партнеров, то мы уже работаем в этом направлении. Мы же понимаем, что за рубежом деньги и "дешевле и длиннее". Наша компания является членом Торгово-промышленной палаты", и находится в процессе переговоров с зарубежными бизнес-партнерами. Это будет отличная возможность привлечь ресурсы в жилищно-строительную отрасль региона и вывести бизнес на принципиально новый уровень. Видеть горизонты и выставлять маяки – это важно, не забывая смотреть под ноги, конечно.
