Антон Ерошенко. Стагнация рынка недвижимости в Иркутской области продолжается. Пик строительного сезона не только не принес существенного скачка строительства новых объектов, но даже скорректировал планы на вторую половину 2017 года. Еще в феврале текущего года замминистра строительства, дорожного хозяйства Приангарья Иван Хомутинников на встрече с крупнейшими застройщиками региона отмечал обеспокоенность относительно планируемых объемов ввода жилья. Чиновник говорил, что строители могут не выполнить план в 900 тысяч кв. метров, который установили в конце прошлого года. По состоянию на август, ситуация налицо: введено около 200 тысяч кв. метров площадей, намерены ввести еще 350 тысяч "квадратов". Следовательно, 350 тысяч кв. метров жилья – коррекция рынка. Эксперты подтверждают, что кризис, нестабильность законодательства, снижение покупательной способности могут сместить строительную отрасль региона с лидирующих позиций в экономике. При этом главным пострадавшим от этого процесса станет потребитель, который в жестких условиях ипотечного кредитования не может позволить приобрести жилье. Заместитель генерального директора по развитию ООО "Жилстрой-Лизинг" Сергей Шумилов уверен, что на рынке финансовых услуг может произойти обновление – блокчейн сможет серьезно потеснить ипотеку и дать многим людям возможность приобретать жилье на беспроцентной основе. Подробнее об этом – в материале ИА IrkutskMedia.
Влияние законодательной турбулентности на рынок строительства
Строительная отрасль в Иркутске и в регионе продолжает стагнировать. В целом такая ситуация характерна для многих регионов России и связана с закономерными экономическими проблемами: кризис, падение реальных доходов населения, инфляция, удорожание материалов и прочее. Кроме того, застройщики добавляют и законодательные проблемы, влияющие на объемы введения нового жилья, к которым относятся изменения по резервированию средств через специальные корсчета и формированию уставного капитала. Согласно данным Росстата, объем введенного жилья в Иркутской области в 2016 году составил 881,5 тысячи кв. метров (95,5% от уровня 2015 года). Данный показатель является четвертым среди регионов СФО, где лидирующие позиции заняли Новосибирская область (более 2,2 млн кв. метров жилья), Красноярский край (1,35 млн кв. метров) и Кемеровская область (почти 1,1 млн кв. метров).
Крупнейшие строительные компании Приангарья не стремятся заходить на новые площадки, поскольку в стране еще сложная экономическая ситуация и потребители не так активно готовы покупать недвижимость. Помимо этого, серьезное влияние на работу и, как следствие, на итоговую стоимость квартир оказывают изменения в законодательстве, к которым строителям приходится приспосабливаться. Как рассказал заместитель генерального директора ОАО ФСК "Новый Город" Дмитрий Ружников, законодательные изменения, которые произошли в 2016 году, были кардинальные. Бизнес не мог работать дальше, не приведя в соответствие свою документацию и технологические процессы. Например, это коснулось уставного капитала. Представитель компании отметил, что организации пришлось поднять уставной капитал на десятки млн рублей для того, чтобы соответствовать закону. При этом новые поправки, которые были введены в этом году, отменили прошлогодние новшества.
— В июле 2017 года вышел новый закон 218-ФЗ, изменения к 214-ФЗ. При этом новые поправки отменили требования к уставному капиталу, которые были внесены законом от 2016 года. Новые требования ввели обязательство участия в долевом строительстве только специализированных застройщиков. Еще одним изменением стало то, что одна специализированная компания может строить только по одному разрешению на строительство. То есть, если у нашей компании сейчас три строительные площадки, то мне нужно создать три застройщика, каждому выдать по разрешению с соответствующим обеспечением, иметь опыт работы более трех лет и прочее. И как в таких условиях вести строительство? — задается вопросом Дмитрий Ружников.
Мнением, что произошедшие изменения не пошли на пользу строительной отрасли региона, поделился генеральный директор ООО ФСК "ДомСтрой" Антон Красноштанов. Он заметил, что такие требования заставляют уходить застройщикам от долевого строительства к предоставлению готового жилья. Подобные меры должны оставить на рынке строительства сильных игроков.
— Мы оценили с юристами аспекты нового законодательства и поняли, что с 1 июля 2018 года все столкнутся с серьезными проблемами. Надеюсь, что депутаты ГД скорректируют закон, внесут в него изменения, для конструктивной работы строительных компаний. Для нашей компании, в принципе, я угроз не вижу, поскольку мы уходим от долевого строительства в сторону продажи готовых квартир. На новых площадках у нас будет только готовое жилье. По другим требованиям закона (уставному капиталу, опыту работы, объемам ввода) наша компания соответствует. В дальнейшем останутся восемь или 10 сильных компаний, которые смогут соответствовать требованиям законодательства, — сказал Антон Красноштанов.
Объемы строительства в Иркутске
Эксперты отмечают, что рост темпов строительства возможен при наличии заинтересованности не только у бизнеса, но и у чиновников. Аналитик рынка недвижимости Сергей Шумилов заметил, что рынок недвижимости сильно просел и весь рост фактически остановился. И в этом вина не столько покупательной способности, а бюрократических элементов, которые, в свою очередь, влияют на спрос.
— Мы видим, что чиновники усложняют жизнь строителям, ничего не давая взамен. Вводя законодательно корсчета, можно облегчить или сделать льготы в другом направлении. При таком отношении, бюрократии и отсутствии стратегии развития ждать увеличения ввода жилья нет смысла, — уверен Сергей Шумилов.
Действительно, фактические показатели строительства жилых объектов недвижимости в Иркутске в этом году демонстрируют явную стагнацию. Согласно данным REALTY.IRK.RU, по итогам полугодия в столице Приангарья введено 172 тысячи кв. метров жилья, на второе полугодие планируется сдача еще 350 тысяч "квадратов". Стоит подчеркнуть, что на встрече представителей МинЖКХ с руководителями строительных компаний в феврале 2017 года была озвучена цифра, что введут 900 тысяч кв. метров жилья до конца года. Следовательно, порядка 400 тысяч кв. метров составит корректировка – снижение темпов, отложенный ввод недвижимости в областном центре.
Ведущие застройщики выдержали период законодательных изменений и кризисных явлений 2016 года, выдав фактически заявленный объем по жилью. Но в силу специфики отрасли отголоски проблем прошлых лет и снижение покупательной способности начинают сказываться сейчас. Как отметил Антон Красноштанов, корректировка ввода жилья в текущем году составила порядка 50% от изначально запланированных объемов.
— Наша компания выдержала период кризиса в 2016 году, мы исполнили все заявленные объемы, ввели объекты. Но мы серьезно подкорректировали планы строительства на 2017 год. Если в начале текущего года планировали ввести 60 тысяч "квадратов", то сейчас обозначили объем в 28 тысяч кв. метров, не больше. Остальное перенесем на 2018 год. Мы снизили темпы строительства из-за того, что рынок стоит, нет покупательного спроса, — заявил глава "ДомСтроя".
Он акцентировал внимание на том, что компания готова строить больше, однако в нынешних условиях рынка вынуждена сбавлять обороты. Это сказывается на количестве рабочих мест на стройках: если раньше было задействовано 1,5 тысячи человек, то сейчас около 700.
"Новый Город" также сообщил, что смог выполнить план, заявленный на 2016 год. Дмитрий Ружников сказал, что компании удалось сделать большой рывок по введенному жилью и количеству строящихся объектов и в первом полугодии 2017 года, но добавил, что часть планов может перейти на следующий год.
— В этом году порядка 20 тысяч кв. метров еще введем. Но этот темп зависит не только от нашего желания, но и от новых технологий в строительстве, которые мы начали применять в этом году, от законодательства. Например, изменения в 2016 году в законодательстве не позволили нам работать в том темпе, как раньше. Но в следующем году планирую, что приблизимся к 50 тысячам кв. метров жилья, — отметил руководитель компании.
Темпы роста 2016 года и в 2017-м остаются на достаточно высоком уровне, несмотря на то что законодательство уже два раза поменялось, в городе появился новый градплан и ПЗЗ. Но Дмитрий Ружников считает, что процесс строительства достаточно долгий и плавность реакции на все изменения достигает нескольких лет, поэтому стоит подождать в 2018-2019 годы. В любом случае главным показателем влияния таких тенденций является рост стоимости жилой недвижимости.
Ценовая политика компаний и стоимость квартир
Главным "барометром", демонстрирующим состояние экономики (или какой-либо сферы), является потребительский спрос, исходя из которого формируется предложение и, собственно, цена. Это классический закон любого рынка, который актуален сейчас и для строительного сектора Иркутской области. Поэтому, когда происходит сбой в системе, она сигнализирует отрицательными показателями и спадом. Антон Красноштанов подчеркнул, что сегодня перенасыщен рынок предложения квартир, поскольку многие покупали жилье в 2015 году, боясь потерять средства в кризис. Он отметил, что те немногие, у кого есть свободные средства и кто готов покупать квартиру себе сейчас, приобретают жилье больше в центральных районах Иркутска, нежели на окраинах города.
С начала 2017 года в Иркутске наблюдается существенное снижение цены на вторичном рынке жилья. По данным портала Росриэлт, стоимость "вторички" за восемь месяцев упала на 4,2% и составляет в среднем 54,1 тысячи рублей за квадрат (в январе – 56,5 тысячи рублей). Новостройки несколько подорожали – 49,2 тысячи рублей (+0,3% к уровню января 2017 года). При этом уменьшилось количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке, в то же время во "вторичке" предложений о продаже стало почти на 100 больше (121 и 446 объявлений соответственно). Жилье, купленное еще на этапе строительства (либо на условиях долевого участия), с минимальными затратами на отделку (или без таковых), со временем переходит в разряд вторичного. Эти факты свидетельствуют о сокращении предложения, корректировке рынка, снижении покупательной способности и в целом стагнации отрасли.
Дмитрий Ружников заметил, что, после того как изменилось законодательство в 2016 году, строительными компаниями была получена масса разрешений на строительство, а по факту начато в лучшем случае 30%. Он уверен, что такая же ситуация будет происходить и с новым законодательством.
— Полагаю, что в будущем (к 2019-2020 годам) на рынке строительства в Иркутской области останется меньше игроков, а стоимость кв. метра жилья за счет дефицита будет расти, — уверен Дмитрий Ружников.
Схожее мнение о том, что все изменения лягут на плечи покупателей, выразил Антон Красноштанов.
— Любой застройщик в убыток себе работать не будет — он должен где-то кредиты брать, формировать капитал и так далее. Он будет делать это за счет роста цен на кв. метры продаваемых квартир, то есть все ляжет в итоге на плечи потребителя, — сообщил застройщик.
В условиях кризисных явлений, падения реальных доходов потребитель становится заложником ситуации. Кризисные явления негативно влияют на принятие решения о покупке квартиры, считает Дмитрий Ружников. Он отмечает, что тенденция на увеличение спроса, которая появилась в августе текущего года, должна продолжиться. Только тогда можно говорить, что люди стали задумываться о будущем. Однако стоит отметить, что падение реальных доходов населения и экономическая нестабильность не позволяет потребителю самостоятельно приобрести квартиру. Даже снижение ставок по ипотеке не улучшает ситуацию, поскольку доступ к этому инструменту открыт не всем.
Новый взгляд на ипотеку – блокчей-технологии
Альтернатива ипотеке: как приобрести жилье с помощью лизинга в Иркутской областиЛюбой кризис — это потеря финансов, сокращения, уменьшение заработной платы, говорит Дмитрий Ружников. Представитель "Нового города" уверен, что в такие периоды человек перестает смотреть в будущее: оно ему не понятно (будет ли стабильность на работе, сохранится ли уровень зарплаты, а покупка квартиры – это в первую очередь взгляд в будущее). Сейчас не так много людей, располагающих собственными деньгами и готовых сразу купить квартиру.
— На покупательную способность квартир сильно сказался кризис, и экономика из него не вышла до сих пор. Упал реальный сектор экономики, уменьшились доходы населения. Ипотека выросла почти в два раза за три года, для строителей это негативный показатель. Это значит, что у людей нет свободных средств, которые они могут потратить на покупку квартир и им приходится брать ипотечный кредит, — считает Дмитрий Ружников.
Более категоричен в вопросе оформления ипотеки руководитель "ДомСтроя". По его мнению, ипотечное кредитование устроено весьма хитро, поскольку снижение ставок предлагается не для всех строек и на ограниченный срок.
— Снижение ставок по ипотеке не помогает улучшить ситуацию. Там все хитро. Заявляют, что идет снижение ставки по ипотеке до 8,4%. Но это только реклама, ведь такая ставка предоставляется только под конкретного застройщика и на три года. Но это же не обычный кредит на три года, это долгосрочные инвестиции. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть таким, чтобы можно было жить человеку на оставшиеся средства. Уже сейчас люди задумываются над арендой жилья, — заявил Антон Красноштанов.
В таких жестких условиях экономической действительности потребитель загнан в угол, констатирует Сергей Шумилов. Однако эксперт видит по-своему революционный инструмент, который позволит многим улучшить жилищную ситуацию. Это блокчейн. По мнению аналитика, данный инструмент позволяет исключить влияние на движение средств и экономику со стороны чиновников, увидеть прозрачность всех действий. Он уверен, что если эта система будет принята на государственном уровне, то все проблемы, которые существовали, исчезнут и экономика начнет двигаться дальше.
— На фоне кризиса блокчейн-революция может кардинально все поменять. Все будет зависеть от того, как наши власти к этому вопросу подойдут. Если они продолжат жить по принципу "День прошел — слава Богу", то мы продолжим сидеть, не развиваясь. Если же власть действительно конструктивно подойдет к этому вопросу, то Иркутская область в этом свете может сильно выстрелить и есть все шансы поднять не только рынок недвижимости, но и в целом строительную отрасль, — уверен Сергей Шумилов.
Эксперт рассказал, что уже сейчас разрабатывается особенный продукт на рынке жилищных услуг, который составит серьезную конкуренцию ипотечному кредитованию.
— У нас разрабатывается продукт – "Лизинг под 0%". Таким инструментом мы ипотеку просто задавим. Это все за счет блокчейн-технологий, — подчеркнул Сергей Шумилов.
Стоит отметить, что именно сейчас возникает оживленная дискуссия относительно виртуальной валюты и возможность ее применения в решении экономических проблем страны. Интернет-омбудсмен Дмитрий Мариничев считает, что увлечение россиян майнингом нужно поощрять, пишет РИА "Новости". При этом начинать бизнес лучше подальше от столицы, желательно в регионах с холодным климатом и избытком электроэнергии. Именно поэтому неофициальным центром российского майнинга сегодня многие называют Иркутскую область.
По словам одного из разработчиков законопроекта о криптовалюте, депутата Госдумы Андрея Лугового, "прежде чем что-то разрешать или запрещать", необходимо ввести всю систему в правовое поле и прописать в законе всю терминологию.
Справка:
Блокчейн — выстроенная по определенным правилам непрерывная последовательная цепочка блоков, содержащих информацию. Способ хранения данных или цифровой реестр транзакций, сделок, контрактов. В блокчейне можно хранить данные о выданных кредитах, правах на собственность, нарушении правил дорожного движения, бракосочетаниях и прочем. Главным отличием является то, что этот реестр не хранится в каком то одном месте, а распределен среди нескольких сотен и даже тысяч компьютеров во всем мире. Любой пользователь этой сети может иметь свободный доступ к актуальной версии реестра, что делает его прозрачным абсолютно для всех участников.
Криптовалюта – это цифровая (виртуальная) валюта, единица которой – монета. Она защищена от подделки, так как представляет собой зашифрованную информацию, скопировать которую невозможно (ипользование криптографии и определило приставку "крипто" в названии).
Биткоойн — платежная система работающая на блокчейн-технологии. Для обеспечения функционирования и защиты системы используются криптографические методы. Вся информация о транзакциях между адресами системы доступна в открытом виде.
