Открытие торгового центра "Снегирь" состоялось в микрорайоне Университетском в Иркутске в минувшую субботу, 1 июля. Этот ТЦ имеет формат, отличный от других торговых объектов города. Консультант проекта, директор по развитию группы компаний ROSS Group Илья Афраймович заметил, что у центра есть исключительно районная специфика и он создавался именно как семейный. О технических и инфраструктурных особенностях комплекса, подходах к подбору арендаторов, перспективах развития нового ТЦ — в материале ИА IrkutskMedia.
— Илья Маркович, недавно открылся торговый центр "Снегирь". Что означает появление нового комплекса в период экономических пертурбаций и кризиса? Это укладывается в концепцию потребностей города в таких объектах?
— Конечно, укладывается напрямую. Главный нюанс в том, что это небольшой центр. Он не является одним из тех торгово-развлекательных центров, которые мы привыкли видеть в Иркутске. Например, "Карамель" — 19 тысяч кв. метров, "Юбилейный — 24 тысячи кв. метров, "Модный квартал" — 35 тысяч кв. метров, "Комсомолл" — 70 тысяч кв. метров, "Сильвер Молл" — больше 110 тысяч кв. метров.
Второй аспект заключается в том, что это именно районный центр. Торговый центр "на каждый день", своеобразный удобный семейный центр для людей, которые живут в микрорайоне Университетском. Подобие ему существовало в советское время – гастроном, дом быта. Принцип таков, что ты можешь, не выезжая из района, получить те услуги, которые тебе нужны каждый день: купить продукты, приобрести лекарства, посетить хорошее кафе, сходить с ребенком в детскую игровую комнату. Удобно, когда все это объединено.
— Значит, это будет другая концепция, новый взгляд на торговлю?
— Мы изначально позиционируем его как районный торговый центр. У него расположение очень удачное: он стоит на конечной остановке, поэтому люди, которые едут на работу или домой смогут совершить все необходимые покупки без дополнительных финансовых и транспортных затрат. Если человеку нужно сделать какие-то глобальные покупки, то он пойдет туда, где выбор больше. Для этого необходимы городские, суперрегиональные торговые центры.
— Вы сказали, что это семейный торговый центр. Следовательно, там должны быть подобраны проверенные арендаторы. Каков их состав?
— Кроме того, что район достаточно населен, там располагаются три института: юрфак, САФ и международный факультет ИГУ. Достаточно много молодежи будет. Мы подбирали таким образом, чтобы были представлены все основные группы товаров, которые могут человеку понадобиться в шаговой доступности. У нас будет фирменный магазин "Мираторг" — лидер по продажам мясных полуфабрикатов, большой магазин "С-маркет" – это бытовая химия в очень комфортном ценовом диапазоне. На втором этаже будет размещен ресторан KFC. Он в формате не фудкорта, а полноценного кафе. У него отдельный вход с улицы. Можно выйти погулять в галерею ТЦ. Кроме того, располагаются магазины одежды и обуви, но их немного. Мы сделали так, чтобы они между собой не конкурировали, чтобы каждого было по одному – один магазин с сумками, один с бельем, один с обувью. Также там будет расположен маникюрный салон, кофейня, магазин бижутерии, аксессуаров.
Третий этаж мы рассматривали именно как семейный: магазин "ПродалитЪ", ресторан-кафе "Тесто Песто". Сознательно уходили от молодежной и развлекательной концепции кафе, чтобы это было место, куда люди могли прийти в субботу на бранч, заказать себе вкусную еду, провести обед с друзьями или семьей. Там же расположена детская игровая комната, магазины детской одежды, хороший салон красоты, ателье, часовая мастерская "Секунда", копицентр.
На четвертом этаже у нас расположен детский образовательный центр. Это языковой центр "Байкал-Лингва", школа танцев "АртиКидс" и центр ментальной арифметики "Пифагорка". Это очень удобно, когда можно детей на разные занятия приводить в одно место – экономия времени колоссальная. Время ожидания можно провести в кафе или в магазинах.
— Арендаторы подобраны таким образом, чтобы людей не мучила дилемма "купить дешевле". Насколько центр отвечает запросам времени и потребностям города?
— У нас площадь небольшая, поэтому нам нужно было сделать такой состав, который нам позволит людей привлечь и удержать их. Чтобы они посещали ТЦ каждый день. Поэтому мы очень терпеливо и аккуратно выбирали арендаторов. Собственники и инвесторы очень внимательно отнеслись к этому проекту. Они сделали все для того, чтобы это было комфортно, красиво, удобно. У них нет других конкурентных преимуществ: ни локации, ни площади. Есть население микрорайона Университетского, и мы должны сделать так, чтобы жителей нам хватило для комфортной жизнедеятельности центра. Проведена большая работа, в том числе по подбору арендаторов. У нас до официального открытия заполняемость площадей составила 86%, далее запустимся на 100%. Кроме того, ТЦ концептуально вписан в имеющийся ландшафт микрорайона.
— Как в дальнейшем развиваться будет "Снегирь"? Заложена ли в него возможность к расширению?
— Сейчас об этом говорить преждевременно. Мы его вписывали в ту концепцию, которая есть в микрорайоне Университетском. Его тянуть до уровня "Карамели" или "Юбилейного" смысла нет, это уже будет конкуренция. Если есть один магазин с колготками, то все идут в него. Торговая точка себя хорошо чувствует и может нормально платить аренду, потому что у нее хорошая выручка. Когда ты в рамках маленького объекта наплодишь, например, шесть обувных магазинов, то у них будет внутренняя конкуренция, но поток людей останется прежним. Высока вероятность того, что у каких-то арендаторов возникнут проблемы с доходами и оплатой аренды. Я не думаю, что это хорошо для такого центра. Его сила в том, что он ни с кем в конкуренцию не вступает, сам по себе. Если говорить про развитие, то здесь важно оценивать посещаемость и спрос. Возможно, в будущем стоит построить отдельно детский, вещевой или одежный центры.
- Если отойти от "Снегиря" и посмотреть в общем на городскую экономику. Есть ли сейчас в Иркутске какая-то проблема в ритейле недвижимости для предпринимателей?
— Есть достаточно крутой проект – "Комсомолл", который удачно расположен, имеет хорошую транспортную развязку и инфраструктуру. Но когда он открывался, рынок вошел в зону турбулентности. Откройся на полгода раньше, тогда все было бы совершенно по-другому. Для сетевого ритейла это очень сильный удар. Когда ударил кризис, а курс доллара в два раза вырос, очень многие бренды подкосило. Ведь инвестиции остаются теми же, а во многих случаях они выросли в два раза, потому что торговое и производственное оборудование покупается в иностранной валюте. В итоге рынок столкнулся с тем, что стали меньше покупать. В результате снизилась моржа, поскольку многим пришлось ей компенсировать выросшую разницу в курсе. Тогда многие пересмотрели свой подход к рынку.
Даже не смотря на это, иркутский рынок для ритейла очень привлекательный. Потому что у нас есть очень много бедных и богатых людей. Функционирование международных сетей H&M, Reserved — это успешный опыт. То есть они зашли на рынок, на котором международников практически не было. Несмотря на кризис, они стали работать и выхватили крупный кусок иркутского рынка. Например, KFC заходили с большими опасениями, с готовностью потерять деньги. Сейчас они представлены в четырех местах, готовят открытие ресторанов в "Юбилейном" и "Снегире". Кроме того, в планах у них открытие огромного ресторана на 400 посадочных мест в бывшем здании "Бенеттона" на улице Урицкого. Они видят большой потенциал нашего рынка. Это как раз принцип американских компаний, которые не закрывают свои магазины. Они просчитывают все моменты и не открывают плохие магазины.
- Конечно, это целесообразно с точки зрения инвестиций. Но есть другой принцип азиатский, китайский, когда открывается пробный офис и по нему оцениваются перспективы рынка. Какая практика сейчас сложилась в городе?
— Для большинства ритейлеров города сложилась "иркутская практика". Здесь нужно отметить, что есть профессиональный и непрофессиональный ритейл. Первый оценивает риски и принимает взвешенные решения. Этим он отличается от непрофессионального ритейла. В Иркутске торговля сформировалась очень давно, тот же ТЦ "Иркутский", "Вояж", "Меркурий". Но в настоящее время они уже не могут изменить свой профиль, сделать что-то другое. Рынок изменился, а компании не подумали о будущем и теперь не могут показать достойную конкуренцию. Можно приводить примеры, когда предприниматели создают продукт, но не дорабатывают его — он оказывается некачественный. Есть объективные вещи, которые связаны с тем, что население обеднело. Очевидно, что при одинаковой цене человек пойдет туда, где вкуснее, лучше маркетинг, интерьер или хорошее обслуживание.
— Что ожидаете от "Снегиря" как районного центра? Он сможет остаться актуальным и посещаемым в будущем?
— Сейчас все движется к тому, что для заработка денег ты должен сделать лучше, чем конкуренты. Для людей нужно создать больше комфорта. Поэтому может получиться так, что 6 тысяч кв. метров торговых площадей может работать лучше, чем 19 тысяч кв. метров. Но для этого должен быть качественный состав арендаторов — для "Снегиря" мы их подбирали внимательно. Большинство арендаторов – это сетевые бренды. Обувь SunDali, одежда Dakota и Davi, "Чулок" — это профессиональный бизнес. Надеемся, что все наши прогнозы, достаточно оптимистичные по графикам и выручкам, будут реализованы. Здесь нужно понимать логику бизнеса: чтобы получить хороший результат, ты должен его качественно проинвестировать и эффективно управлять бизнесом на всех этапах.
