Ипотека по-прежнему остается главным инструментом улучшения жилищных условий для многих людей. Финансовые организации разрабатывают все более лояльные условия и снижают процентные ставки по соответствующим продуктам, стараясь привлечь как можно больше заемщиков. В прошлом году жители Иркутской области взяли 19,7 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 31,3 млрд рублей. ИА IrkutskMedia подготовило рекомендации о том, что нужно знать, оформляя ипотеку, чтобы жилье было в радость, а выплаты по кредиту не загнали вас в режим тотальной экономии.
Спрос на ипотеку стремительно растет
Рынок ипотечного жилищного кредитования в России продемонстрировал серьезный рост на фоне снижения процентных ставок. По данным ЦБ РФ, за прошлый год банки предоставили 1,1 млн ипотечных займов совокупным объемом свыше 2 трлн рублей. Увеличение по сравнению с 2016 годом составило 37%. Как рассказала заместитель начальника отдела – заведующий сектором регулирования ликвидности кредитных организаций сводно-экономического отдела Отделения по Иркутской области Сибирского ГУ Банка России Анна Просвирнина, за прошлый год ключевая ставка ЦБ снижалась шесть раз, соответственно, падала и средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам. В Иркутской области в декабре 2017 года она достигла 9,5% (в декабре 2016 года – 12%). Как заметила Анна Просвирнина, средний срок кредитования составил 14 лет, а средний размер займа вырос с 1,5 млн рублей до 1,6 млн рублей.
Среднестатистическая ипотека в России. Фото: Предоставлено ЦБ
Общий объем предоставленных жителям региона ипотечных кредитов в 2017 году, по данным Банка России, вырос по сравнению с 2016-м на 37%, до 31,3 млрд рублей, а их количество увеличилось на 28,5%, до 19,7 тысячи.
Ипотечный кредит: особенности получения и обслуживания займа
Ипотека (ипотечный кредит) предоставляется на длительный срок (от 5 до 30 лет). Для большинства россиян это самый распространенный способ приобрести жилье. За этот период могут возникнуть какие-то непредвиденные обстоятельства в жизни: увольнение, временная потеря нетрудоспособности, иные форс-мажорные ситуации. На решение этих проблем может потребоваться время, и человек рискует попасть в сложное положение с выплатой ипотеки. Чтобы избежать критических ситуаций, руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь "подушку безопасности". Это определенная сумма средств (например, на полгода), которую человек может использовать, чтобы подстраховать себя и свою семью в период форс-мажора.
"Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет требовать вернуть кредит или заберет квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях", – цитирует представителя Центробанка ИА "Бел.ру".
Чтобы избежать негативных последствий, важно предусмотреть определенный компромиссный вариант, который позволит, с одной стороны, улучшить жилищные условия, а с другой – сократить риски. Чтобы понять, насколько вы готовы к длительному периоду выплат по кредиту, устройте себе проверку. Несколько месяцев ведите финансовый учет, фиксируйте все расходы и доходы. Если после всех привычных трат у вас остается достаточная сумма, можно задуматься о покупке собственной квартиры.
Пошаговая инструкция при покупке квартиры в кредит
1. Оцените рынок недвижимости. Просмотрите несколько вариантов квартир, проконсультируйтесь со специалистами по недвижимости, подберите район и соотнесите выбранную недвижимость по принципу "цена – качество".
2. Первоначальный взнос должен составлять хотя бы 20% от стоимости приобретаемого жилья. Банки могут предложить и меньший порог, но в этом случае долговые обязательства у заемщика будут выше (более длительный срок выплат и, соответственно, сумма переплаты). Помните: чем больше первоначальный взнос, тем легче вам будет платить. Оптимальным будет взнос в размере не менее половины стоимости квартиры.
3. Проведите для себя "бэта-тестирование" ипотеки. Поживите несколько месяцев, обязательно откладывая определенную сумму, как будто у вас уже есть ипотека. Если ваша жизнь не сильно изменилась, то можно оформлять кредит. Если же, наоборот, стало не хватать средств, но вы не можете найти дополнительные источники увеличения семейного бюджета, то отложите покупку жилья. Постарайтесь подкопить сумму, чтобы сделать больше будущий первоначальный взнос.
4. Узнайте условия предоставления ипотечного кредита в нескольких банках. Будет правильно, если вам каждое финучреждение рассчитает порядок погашения кредита исходя из процентной ставки, выясните условия досрочного погашения займа. После небольшого исследования вы сможете определиться с банком, предлагающим наиболее выгодные условия и ставку.
5. Ежемесячные платежи не должны превышать 30% от семейного дохода. Помните про жизненные форс-мажоры и не допускайте платежей в 50% собственного дохода, а также не берите в расчет премии, бонусы, матпомощь и прочее. В условиях кризиса работодатель их сократит в первую очередь.
6. Избегайте валютной ипотеки, берите кредит в рублях.
7. Не тратьте все накопленные средства на ипотеку, сформируйте небольшой резервный фонд, который пригодится для нивелирования различных финансовых форс-мажоров.
Ставки по ипотеке. Фото: Предоставлено ЦБ
Была история…
"После окончания института устроился на работу – инженером на завод. Зарплата невысокая, но вполне сносная. Учитывая, что за время учебы научился обходиться минимальной суммой средств (спасибо стипендии), решил попробовать с жилищным кредитом. Обратился к другу, он как раз в банке одно время работал, расспросил его про ставки, условия, комиссии, страховки. Честно, картина меня немного приструнила. Я изначально хотел брать "двушку", но после решил поумерить аппетит. Где-то с годик я откладывал на будущую квартиру, не торопился брать кредит. Друг сказал, что ставки еще будут падать, а я успею денег подкопить. И через год я смотрел на ипотеку с гораздо большей уверенностью, чем раньше. Во-первых, появился стаж работы, следовательно, зарплата выросла, во-вторых, денег подкопил достаточно, чтобы брать ипотеку. Рассмотрел несколько вариантов квартир, недалеко от работы, чтобы транспортные затраты сократить, и взял ипотечный заем. Процент по кредиту тоже обрадовал – 9,8%, вместо прошлогодних 12. Ежемесячная выплата получилась 24,5 тысячи рублей. Выплачиваю ипотеку уже полгода. Нет напряга с финансами, всего хватает. Получается и с друзьями встретиться, и девушку на свидание сводить". Владимир, 29 лет.
Дети и ипотека
Эксперты отмечают, что нужно учитывать не только финансовую сторону, но и возможные изменения в составе семьи. С рождением ребенка, как правило, доходы снижаются (вследствие ухода одного из супругов в декрет), при этом появляются новые статьи расходов.
Поэтому, если вы в ближайшее время планируете детей, не берите кредит с максимальной суммой ежемесячного платежа (40–50% от общего дохода семьи). Чтобы оставить возможность для маневра, снизьте требования к квартире, взяв подальше от центра или меньшей площади. Другой способ – увеличить срок кредитования. В этом случае ежемесячный платеж будет меньше, но общая сумма переплаты – выше. Скажем, при сроке 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять проценты. Такие длинные кредиты желательно возвращать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.
Досрочное погашение – хорошая привычка
Финансовое законодательство в России предусматривает досрочное погашение какой-то части или всего кредита. Россияне стараются как можно быстрее рассчитаться за ипотеку, и при среднем сроке займа в 15 лет кредит возвращается в основном за 7 лет. Большинство заемщиков почти каждый месяц платят больше, чем требуется по графику. Такая стратегия в целом рациональна: каждый рубль, уплаченный сверх необходимой суммы в первый год погашения, приводит к экономии 3–4 рублей в последующие годы.
Однако в этом случае нужно задуматься о том, на какие средства будет жить семья. Также не забывайте о возможном форс-мажоре: в случае просрочки банк может обратиться в суд, если вы не уведомите его о возникших финансовых трудностях и не найдете компромиссного решения. Поэтому, прежде чем досрочно гасить кредит, подготовьте свою "подушку безопасности".
Другим удобным инструментом является рефинансирование, но опять-таки нужно все тщательно взвесить и просчитать.
Материнский капитал как средство частичного погашения займа
Еще одним положительным моментом действующего законодательства является возможность досрочного погашения ипотечного кредита (полного или частичного) с помощью материнского капитала. Сейчас размер маткапитала составляет 453 тысячи рублей. Дают его семьям единожды, при рождении второго или последующего ребенка. Есть и региональные программы, предусматривающие дополнительные выплаты. В Иркутской области, например, при рождении третьего (или последующего) ребенка предоставляется еще 100 тысяч рублей.
Есть проблема – иди в банк
Падение доходов или увольнение с работы – не повод спрятаться от банка и забыть про платежи. Такие действия принесут только проблемы. В этой ситуации лучше сразу обратиться к своему кредитору и обсудить возможное изменение графика платежей. Можно ожидать, что на какой-то период удастся снизить размер ежемесячных взносов. Но и здесь нужно понимать, что не все так просто. Снижение суммы будет компенсировано за счет повышенного платежа в будущем. Следовательно, его надо сопоставить с возможностями своих будущих доходов.
Денежная компенсация
Россиянин, купивший квартиру и являющийся плательщиком подоходного налога, один раз в жизни может получить имущественный налоговый вычет в размере 13% потраченных на покупку жилья средств, но в пределах 2 млн рублей. То есть максимальная сумма возмещения – 260 тысяч рублей. Между тем, если квартира стоит менее 2 млн рублей, оставшаяся сумма сохраняется, и ею можно будет воспользоваться при следующей покупке. Размер имущественного вычета на погашение процентов по ипотеке – максимум 3 млн рублей, то есть в этом случае можно компенсировать до 390 тысяч рублей.
