31 октября. Рынок недвижимости остается одним из главных показателей положения дел в экономике страны. Он достаточно чувствителен к геополитическим рискам и ситуации в макроэкономике, болезненно переживает снижение деловой активности и доходов населения, а также испытывает на себе давление инфляции и тенденций на рынке труда. Для рядовых граждан в вопросе недвижимости есть и ещё один принципиальный момент — риск недостройки или задержки сдачи объекта. Оказаться в такой ситуации не желает никто, поэтому государство внедряет инструментарий, который страхует будущих владельцев квартир в новостройках от такого поворота событий. Однако полностью купировать риски сложно, и судебная практика между покупателями квартир и застройщиками подтверждает это. О проблемных объектах в стране и Приангарье, сроках сдачи жилья, застройщиках, их работе с эскроу-счетами — в материале ИА IrkutskMedia.
По данным Фонда развития территорий, с начала 2024 года число объектов в Едином реестре проблемных объектов сократилось на 150 единиц, что подтверждает успешную реализацию мер по восстановлению нарушенных прав дольщиков. По данным министерства строительства России, 15 регионов полностью исключили проблемные дома из реестра. Особое внимание на текущем этапе уделяется завершению строительства долгостроев и решению вопросов обманутых дольщиков в кратчайшие сроки. В 2023 году работа по ликвидации проблемных объектов в стране была не менее интенсивной. Тогда число таких ЖК снизилось на 886 единиц, 20 регионов полностью закрыли списки обманутых дольщиков.
Проблемные объекты недвижимости остаются актуальной проблемой для крупных городов, в том числе, для Санкт-Петербурга, где активно развивается рынок новостроек. Власти продолжают применять комплексный подход для предотвращения возникновения новых долгостроев и защиты интересов граждан.
Как сообщало издание "Коммерсантъ" (18+), группа "Самолет", специализирующаяся на строительстве жилья в столице, МО, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в других регионах страны, в январе—июне 2024 года выплатила покупателям квартир 7,9 млрд рублей "вознаграждения в виде штрафов за нарушения сроков по вводу объектов в эксплуатацию". Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Иркутская область, в свою очередь, закрыла вопрос с долгостроящимися объектами. Последние обманутые дольщики покинули региональный реестр по итогам 2023 года. В министерстве строительства Иркутской области корр. ИА IrkutskMedia сообщили, что на 1 января прошлого года в едином реестре проблемных объектов содержались сведения о 10 проблемных объектах, находящихся на территории региона. В 4-ом квартале 2023 года все они были исключены из ЕРПО, к октябрю этого года список не пополнился.
Из всех возможных вариантов в Приангарье дольщики выбрали денежные компенсации, а решение достраивать проблемные объекты принималось лишь в единичных случаях. По информации ППК Фонда за 2023 год и истекший период 2024 года на территории Иркутской области деньги получили 577 граждан — участников долевого строительства. Однако стоит обратить внимание на то, что информация является динамичной ввиду непрерывного процесса получения выплат дольщиками. Так, Приангарье присоединилось к числу сибирских регионов, где обманутых дольщиков официально нет. Такими уже несколько лет считаются Тува и Республика Алтай. Правда, объемы строительства там гораздо ниже.
По данным единой информационной системы "Наш.Дом.РФ", в Иркутской области деятельность осуществляют 55 застройщиков, у каждого из них четко выстроена работа с эскроу-счетами. Алгоритм достаточно простой: деньги дольщиков зачисляются на специальный банковский счет, хранятся там, а девелопер строит за свои или кредитные средства. Застройщик не может снять вложенные средства с такого счета до момента ввода объекта в эксплуатацию. Стоит обратить внимание на то, что механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов позволяет практически полностью исключить возникновение новых проблемных объектов.
"Работа с эскроу-счетами для нас абсолютная норма. Механизм разработан государством и эффективно защищает дольщиков. Для нас, как для застройщика, его плюс в том, что не приходится конкурировать с компаниями самозванцами, которые пришли на рынок как "волки в овечьей шкуре", собирают с людей деньги и исчезают. Мы строим, не привлекая деньги наших клиентов, и после сдачи проекта, как и положено, получаем за это вознаграждение", — подчеркнул генеральный директор компании "ГорСтрой" Николай Кузаков.
Сооснователь компании Alfa Development Алексей Чудаков заявил, что они приступили к возведению жилых многоквартирных домов в 2020 году, когда в России уже было запущено проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
"Конечно, новый механизм накладывает некоторые ограничения на девелоперов, но вместе с тем дает определенную стабильность в планировании и строительстве, а также, что очень важно, сводит практически к минимуму риски для дольщиков. По сути, он укрепил существующий рынок недвижимости, на котором остались только самые сильные игроки", — подчеркнул он.
Специализированный застройщик "ДомИр" сообщил, что на данный момент получил разрешение на ввод объектов, поэтому их дольщики уже не прибегают к открытию эскроу-счетов. Также в компании обратили внимание на то, что все жилье сдавалось в срок или даже досрочно.
В ответ на запрос корр. ИА IrkutskMedia, в свою очередь, генеральный директор компании "Горстрой" Николай Кузаков подчеркнул, что сроки ввода жилья для компании один из самых важных и строго контролируемых моментов.
"Каждый проект — эти длительная проработка, в том числе деталей. Не секрет, что упущение одной из них в долгосрочной перспективе может привести к возникновению непростых ситуаций. Например, недооценка даже малейшего звена в логистической цепочке — поставке материалов может повлечь за собой остановку работ на строительной площадке. Не меньше сложностей доставляет неполученное разрешение или согласование от отраслевых органов контроля и управления, природоохранных ведомств. Это уже репутационные риски. Безусловно, это недопустимо. Поэтому над каждой деталью мы работаем очень тщательно", — уточнил он.
В компании также отметили, что занимались не только собственными объектами, но и брали на себя невыполненные другими застройщиками обязательства, которые приводили к остановке работ по возведению домов. Ярким примером является ЖК "Патриот" в Ново-Ленино, достроенный уже СЗ "ГорСтрой". Дольщики, в числе которых были и ветераны боевых действий в "горячих точках", получили долгожданные квадратные метры. Такая же ситуация произошла и с ЖК "Соседи" на улице Ширямова.
Всего за период работы "ГорСтрой" возвел восемь жилых комплексов. С 2018 года компания совершила переход от строительства жилья уровня эконом-класса, на уровень "комфорт" и "бизнес". В 2015 году компания ввела в эксплуатацию ЖК "Статус", в 2023 — "ЖК Скандинавия".
В настоящее время СЗ реализует проект по строительству клубного дома бизнес-класса RIVERANG. Также в октябре этого года компания объявила о старте продаж в комплексе клубных домов премиум-класса "Звезды" на набережной Ангары рядом с ТЦ "ЯркоМолл".
Сооснователь компании Alfa Development Алексей Чудаков поделился, что введенный в эксплуатацию в 2023 году ЖК "Новый рекорд" на бульваре Рябикова, был сдан в срок. Компания в полном объеме выполнила все взятые на себя обязательства перед дольщиками. Сейчас застройщик возводит ЖК "Источник" на улице Пшеничная в Правобережном округе, ЖК "Автор" на улице Березовая роща, а также ЖК "Академик" на улице Академическая. Последний объект находится на высокой стадии готовности, в скором времени новоселы получат ключи от квартир.
Опрошенные агентством застройщики дали понять, что по их объектам нет проблем со сдачей жилья, все объекты возводятся в срок. Компании смогли успешно выстроить работу с эскроу-счетами. Застройщиков сейчас в большей мере волнуют высокие процентные ставки и изменения в регулировании, которые оказывают значительное давление на недвижимость в стране, вероятное дальнейшее ужесточение условий кредитования и снижение спроса на жильё в связи с уменьшением платежеспособности россиян.
Напомним, ранее ИА IrkutskMedia опубликовало материал, в котором разобралось, почему в последнее время Центральный банк России начал существенно повышать ключевую ставку, как "запредельный процент" влияет на жизнь россиян, бизнес и экономику.