6 февраля. Рынок новостроек Иркутской области в 2024 году столкнулся с серьезными вызовами. После отмены массовой льготной ипотеки по рынку недвижимости ударили высокая ключевая ставка и снижение платежеспособности населения, что в дальнейшем привело к значительному падению спроса рядовых граждан на жилье. Застройщики вынуждены адаптироваться к новым условиям, внедряя меры по стимулированию продаж и минимизируя риски. Как рынок новостроек Иркутской области ведёт себя в условиях текущей ставки, что предпринимают застройщики на фоне спада спроса и какой прогноз дают аналитики на 2025 год — в материале ИА IrkutskMedia.
По данным "РБК" (18+) и Banki.ru, к концу 2024 года ипотечные ставки превысили 30%, сделав кредитное жильё недоступным для большинства жителей Иркутской области. Это произошло из-за постепенного повышения ключевой ставки Центробанком, которая в октябре достигла 21%. В декабре данный показатель не претерпел особых изменений, однако на ближайшем заседании Центрального банка, которое состоится 14 февраля, ключевая ставка может вырасти вновь — до 22-23%. На это указывают несколько факторов: высокая инфляция, дополнительные расходы из бюджета страны, курс доллара и санкции. В 2025 году ситуация может стать еще сложнее. По данным компании Frank RG, в январе 2025 года объём выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составил 72,3 тысячи, что на 61,8% меньше, чем в том же месяце 2024 года.
ИА IrkutskMedia узнал у застройщиков, как за полгода после отмены льготной ипотеки изменился спрос на квартиры компаний в новостройках.
Александр Шадурский, коммерческий директор строительной компании Alfa Development, отметил что в период с 1 по 11 июля 2024 года застройщики были в неведении о будущих перспективах, и ситуация сильно отразилась в детализации планов продаж. В компании решили заранее подготовиться к отмене программы господдержки и плавно трансформировали свои продажи. По его словам, такая игра на опережение позволила застройщику сохранить продажную способность в период отмены льготной ипотеки.
"Спрос на объекты снизился, но в целом, это укладывается в рамки нашей финансовой модели. Когда мы считаем планы реализации, безусловно, закладываем риски, прописываем порядок действий в режиме неблагоприятной экономической ситуации, оцениваем, какой период времени мы сможем жить в таких условиях, формируем комплекс мер по смягчению ситуации. Это жизнь. В бизнесе никогда не бывало и не будет идеальных условий", — рассказал генеральный директор компании "ГорСтрой" Николай Кузаков.
Как сообщает "РБК" (18+), высокая ключевая ставка делает ипотечное кредитование малодоступным, и в результате многие потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья, предпочитая аренду или вторичный рынок. Объём продаж нового жилья сократился на 25% по сравнению с предыдущим годом. Аналогичная ситуация наблюдается и в других регионах России, где доля нераспроданных квартир в новостройках достигает 50%.
В Иркутской области продажи также замедляются из-за высоких процентных ставок и снижения доходов населения. По данным единой информационной системы "Наш.Дом.РФ", в Иркутской области на конец 2024 года оставались нераспроданными 53,03 млн кв. метров жилья, что составляет 46% от общего объема запланированных к реализации площадей. Как сообщало издание "Коммерсантъ" (18+), лидерами по затоваренности стали Подмосковье и Краснодарский край, но также демонстрирует схожие тенденции.
На вопрос корр. как обстоят дела с продажами первичного жилья класса "эконом", "комфорт" и "бизнес" и какой сегмент жилья сейчас пользуется наибольшим спросом, представители застройщиков дали следующие ответы.
"Реализуемый в Alfa Development класс жилья не подвергся каким-либо существенным изменениям, не было замечено каких-либо стагнаций или падения спроса", — пояснил Александр Шадурский.
Как считает Николай Кузаков, на сегодняшний день существует просадка в классе "стандарт". На неё повлияли высокая процентная ставка которая ограничивает возможности людей с небольшими доходами.
"Как правило, у граждан нет больших сбережений, в большей степени это заемные средства. По сегментам "бизнес" и "премиум" ситуация иная. Для людей, у которых есть накопления, периоды экономической нестабильности вызывают желание зафиксировать доходность. А покупка недвижимости довольно консервативный, но проверенный временем инструмент. Говорить о колоссальном спросе нельзя, об умеренном можно. Но в целом, сейчас люди принимают более взвешенные решения и думают об улучшении жилищных условий чуть дольше, чем в привычной экономической ситуации", — сообщил генеральный директор "ГорСтроя".
Аналитики сайта Banki.ru фиксируют значительное сокращение количества сделок купли-продажи жилья, и теперь основными покупателями являются те, у кого уже есть собственное жильё и возможность доплатить за новое либо за счёт личных накоплений, либо с помощью потребительского кредита. На вторичном рынке жилья наблюдается уменьшение количества предложений, и поэтому продавцы, чтобы компенсировать высокие ипотечные ставки, снижают цены для покупателей. Заметно возрос интерес к загородной недвижимости, так как стоимость квадратного метра в частном доме значительно ниже, чем в квартире. Это позволяет приобрести жильё большей площади за те же деньги. Застройщики отмечают, что спрос на новостройки напрямую зависит от доступности кредитования, и без снижения ключевой ставки активность покупателей останется низкой.
По данным RG.ru (18+), оживлению способствовали семейная и IT-ипотека, лимиты по которым в 2024 году несколько раз исчерпывались. Сейчас рассматриваются изменения, которые могут снять эти ограничения, например, выдача банками ипотек по программам на условиях, установленных президентом и правительством. Однако отмена ипотеки с господдержкой изменила положение дел в сегменте новостроек, и застройщики начали разрабатывать собственные программы для привлечения и поддержки спроса клиентов.
Аналитики портала "Рамблер" отмечают, что повышение ключевой ставки стало главным испытанием для вторичного рынка: покупатели либо рассчитывали на наличные сделки, либо оформляли ипотеку на рыночных условиях. Однако спрос сохранялся, квартиры продавались со значительными скидками или через обменные схемы. С учётом сложившейся ситуации застройщики используют различные инструменты поддержки спроса покупателей, причём спикеры единодушны в том что предусмотреть массовые скидки и предложения в нынешних реалиях весьма затруднительная задача.
На вопрос агентства о количестве непроданных квартир в новостройках и какие нюансы, например, высокая ставка или цены на материалы повлияли на застройщиков, спикеры компаний ответили по-разному.
"В Alfa Development сроки стартов и окончания продаж на объектах стандартизированы, коммерческий блок компании учитывает данные параметры", — поделился Александр Шадурский.
Застройщик считает, что ключевая ставка сыграла главную роль в так называемой увеличивающейся волне "потребительского экстремизма". По его словам люди ждут резкого снижения ставки до однозначного значения, что в перспективе ближайших двух лет маловероятно. Данный факт заставляет компанию одновременно быть более прагматичной и гибкой.
"Основная проблема сегодня — существенный рост стоимости базовых строительных материалов и рост затрат на выполнение работ, незакрытые отечественными производителями ниши в производстве оборудования, высокотехнологичных отделочных материалов, систем управления домами. Завершает этот список дефицит квалифицированных рабочих, грамотных проектировщиков, инженеров технических систем", — заявил Николай Кузаков.
Падение рынка из-за ипотеки выдалось весьма существенным, и компании ощутили это в полной мере. Застройщики находят данную ситуацию весьма удручающей.
Ранее ИА IrkutskMedia публиковало подробный бизнес-обзор о проблемных объектах недвижимости и о том, как застройщики работают с эскроу-счетами. Ознакомиться с данной статьёй вы можете здесь.
Агентство также попросило опрошенных застройщиков дать прогноз рынка на 2025 год. В Alfa Development считают, что строить прогнозы в современных условиях неблагодарное дело. Компания выстраивает более реальный горизонт планирования и выходить с конкурентоспособными предложениями для опытных и требовательных потребителей.
"Мы фиксируем возросший уровень девелопмента по стране и тенденцию к спросу на грамотно разработанный продукт, в котором каждый квадратный метр территории используется правильно и эффективно. Направленность на красивые фасады уже не работает поскольку сегодняшний потребитель "насмотрен", он выбирает не просто квартиру, он выбирает сервис — наличие соседских центров, просторных паркингов, кладовых и подъездов с холлами, — рассказывает Шадурский — Мы стараемся придерживаться данной тенденции. На рынке девелопмента останутся только те компании, которые данным веяниям соответствуют и активно развиваются в этом направлении".
Генеральный директор "ГорСтрой" Николай Кузаков рассказал, что компания продолжит жить в ситуации с высокой ключевой ставкой и надеется на активную реализацию мер государственной поддержки.
"В первую очередь, это гибкость ипотечной программы, расширение перечня подпадающих под нее льготных категорий населения, в частности, включение участников СВО и, например, специалистов, которые сегодня особенно востребованы в ключевых отраслях экономики. А про изменения скажу так: объективно измениться может все, как в позитивную, так и противоположную сторону. Каждый из нас должен это понимать и быть готовым к этим изменениям".
Как считают аналитики "РБК", в начале 2025 года рынок первичной недвижимости будет оставаться под давлением. Продажи жилья будут напрямую зависеть от доступности кредитования, и без снижения ключевой ставки активность покупателей останется низкой. Возможными мерами поддержки могут стать субсидирование ставок, налоговые льготы для застройщиков или точечные программы льготной ипотеки. Это будет зависеть от эффективности мер, которые использует федеральный центр для борьбы с инфляцией, включая регулирование ключевой ставки. В случае успеха снижение ставки будет плавным, в противном случае возможен массовый отток средств из банков, что приведет к ограничению выдачи кредитов или даже заморозке депозитов.
Удорожание строительных проектов продолжается, и уже сформированы сценарные условия под ставку 21%. В 2025 году наиболее сложная ситуация ожидает компании, находящиеся в середине строительного цикла. Себестоимость строительства растет, а возможности для ипотечного финансирования ограничены. Девелоперы активно разрабатывают новые программы, чтобы смягчить последствия повышения ставок. Те застройщики, которые находятся на завершающей стадии строительства или еще не подписали проектное финансирование, находятся в более выгодном положении. Некоторые компании могут временно приостановить проекты эконом— и комфорт-класса до улучшения ситуации на рынке.
Эксперты RG.ru отмечают, что сворачивание льготных программ могло бы положительно повлиять на рынок, но только при условии возврата рыночной ипотеки к адекватным условиям. Однако обилие льготных программ может негативно сказываться на инфляции. Альтернативой могло бы стать предоставление жилья в социальный наем для отдельных категорий граждан, таких как врачи и учителя, что позволило бы снизить нагрузку на бюджет. Количество сделок с участием ипотеки уже сократилось примерно в два раза, так как возможности заемщиков обслуживать кредиты уменьшились пропорционально росту ставок. В этих условиях рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым реалиям, ожидая оживления спроса в будущем.