Рынок недвижимости Иркутской области остаётся активным, несмотря на высокие цены, сокращение льготной ипотеки и всё ещё непосильные для многих россиян процентные ставки. Например, стоимость кв. метра в Иркутске уже значительно превышает нормативные ориентиры, однако сделки продолжают проходить, и основная их часть совершается за наличные, отмечает директор риелторской компании "Этажи" Виталий Толмачев.
Подробнее о текущем состоянии рынка, разрыве между ценами на новостройки и вторичным жильём, портрете покупателя и влиянии технологий на рынок недвижимости эксперт рассказал в интервью IrkutskMedia.
— Виталий Анатольевич, сколько лет вы работаете на рынке недвижимости и чем, на ваш взгляд, принципиально отличается текущий рынок от ситуации 2019-2021 годов?
— Я работаю на рынке недвижимости с 2023 года, причем моя основная профессиональная деятельность связана с агентством "Этажи". Ранее, в период 2019-2021 года, рынок недвижимости был достаточно нестандартным — продавать могли практически все, включая людей без специального опыта, например, таксисты. Я не считаю этот период репрезентативным для профессиональной деятельности на рынке.
— Насколько, на ваш взгляд, сопоставимы нормативная стоимость квадратного метра, установленная Минстроем — 122 999 рублей, и реальные рыночные цены в Иркутской области, и как это соотносится с текущей активностью и структурой сделок на рынке жилья?
— Важно понимать, что нормативная стоимость кв. метра устанавливается по всей Иркутской области в целом, и сравнивать её напрямую с ценами в Иркутске, который является крупнейшим городом региона, несколько некорректно. В крупных городах, таких как Иркутск, цены традиционно выше по целому ряду причин: развитая инфраструктура, более высокий спрос, лучшее качество жилья и большее разнообразие предложений.
Цена в 160 тысяч рублей за квадратный метр — это даже не средняя по городу, и на самом деле на рынке встречаются объекты и с более высокими ценниками за метр. Что касается текущей ситуации, рынок жилья в Иркутской области остаётся активным. Сделки продолжают проходить в большом объёме, месячный оборот в 2,5-3 тысячи сделок лишь подтверждает это.
Кроме того, ипотечное кредитование развивается: по базовым программам в феврале 2026 года наблюдался рост выданных ипотек на 40% по сравнению с прошлым годом, что говорит о поддержке платежеспособного спроса. Вместе с тем, сокращается объем льготной ипотеки, но основной массив сделок по-прежнему совершается за наличный расчет — в нашем агентстве это около 70%.
В целом рынок жилья Иркутской области живой и сбалансированный, и нормативная цена скорее носит рекомендательный и административный характер, нежели отражает рыночные реалии в крупных городах региона. Есть "боли" в отдельных сегментах — новостройки и ИЖС — при текущих ценах объекты там продаются заметно хуже, их попросту не берут, и в этом смысле рынок просел.
— Почему, на ваш взгляд, Иркутская область входит в число самых дорогих регионов Сибири по стоимости жилья и какие особенности региона формируют такую ценовую структуру?
— Иркутская область действительно входит в число самых дорогих регионов Сибири по стоимости жилья, и эта цена — не просто результат рыночного закона спроса и предложения. За высокими цифрами стоит сложный сплав географических, экономических и культурных факторов, которые редко анализируют вместе, но они вместе создают уникальную ценовую структуру региона.
Во‑первых, близость к Байкалу придаёт недвижимости особый статус — это не просто жильё, а часть уникального природного и культурного пространства, за которое готовы платить люди премиум сегмента. Во‑вторых, сейсмическая активность требует усиленных стандартов строительства, что не только увеличивает себестоимость, но и ограничивает предложение качественного жилья, создавая дефицит. В‑третьих, протяжённость и разрозненность инфраструктуры делают логистику дорогой, а локальные особенности рынка — нестабильными и неравномерными.
Четвёртый фактор — Иркутск как культурный и экономический центр региона, который притягивает миграцию и формирует высокий спрос на ограниченные городские площади. Наконец, развитие экологичных и энергоэффективных технологий в строительстве добавляет премиальность и повышает цены на жильё.
— Насколько в структуре цены жилья сегодня играют роль затраты на коммунальную инфраструктуру?
— Затраты на коммунальную инфраструктуру сегодня играют заметную роль в структуре цены жилья. Рост тарифов на энергоресурсы и услуги ЖКХ увеличивает эксплуатационные расходы, что влияет на общую стоимость недвижимости. Особенно это важно для новостроек с энергоэффективными технологиями, где затраты на содержание могут быть ниже.
В Иркутске, например, более низкая цена на электроэнергию несколько снижает эти затраты, но расходы на отопление и водоснабжение в многоквартирных домах остаются значительными. Таким образом, затраты на коммунальную инфраструктуру — важный и растущий фактор, который учитывается при формировании цены жилья сегодня.
— Как сейчас выглядит соотношение цен между новостройками и вторичным жильём в Иркутске и насколько сегодня реально "пересесть" из вторичного фонда в новое жильё?
— В Иркутске разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильём в среднем составляет около 25%. Однако сравнивать просто средние значения не совсем корректно — многое зависит от конкретных критериев: возраст дома, класс жилья, район, уровень износа и другие факторы. Если взять в расчёт только дома, построенные за последние 5 лет, картина значительно меняется — цены на новостройки и свежие вторичные квартиры становятся более сопоставимыми.
Переезд из изношенного вторичного жилья в новый дом в том же районе почти всегда требует доплаты, а если речь идёт о квартирах непохожих по качеству и расположению, то сравнение становится ещё сложнее.
В целом сделок на вторичном рынке гораздо больше, и их средняя стоимость — около 5,3 млн рублей. За эти деньги новостройку можно приобрести лишь в отдалённых районах города, где цены ниже.
Новостройки привлекают покупателей льготными ипотечными программами, что помогает реализовать объекты среди определённого сегмента населения. При этом на вторичном рынке остаётся широкий выбор вариантов с разным уровнем качества и расположения, что продолжает влиять на спрос и ценовую динамику.
Таким образом, "пересесть" с вторички на новостройку бывает сложно именно из-за различий в качестве и расположении квартир, а также из-за финансовых ограничений.
— О чём, на ваш взгляд, свидетельствует одновременный рост ввода жилья и снижение числа сделок — это временное охлаждение спроса или более глубокая трансформация рынка?
— Рынок недвижимости переживает непростой период. После того как государственная поддержка раздула спрос и сделала с ценами то, что сделала, с 2025 года мы видим снижение покупательской активности и уменьшение числа сделок. Это первый явный сигнал того, что финансовые возможности покупателей ограничены, и рынок начинает переходить к более взвешенному выбору. В то же время застройщики сталкиваются с дополнительными сложностями: проценты по проектным кредитам продолжают расти, требуется пополнение эскроу-счетов. А кто-то пытается хоть как-то реализовывать свои объекты через рассрочки, что в итоге может привести к проблемам.
Тем не менее, этот период вынуждает рынок меняться — улучшать качество жилья и работать с покупателем более внимательно и профессионально. В Иркутске ситуация пока менее критичная, чем в регионах с избыточным предложением в несколько раз, что даёт шансы на более плавное преодоление кризиса. В целом, экономическая обстановка остаётся сложной, но сейчас происходит важный переход к более устойчивому и качественному рынку недвижимости.
— Как сегодня выглядит портрет покупателя жилья в Иркутской области и как он изменился за последние годы на фоне роста цен?
— В Иркутской области основными покупателями новостроек являются семьи благодаря возможности воспользоваться льготной ипотекой, что поддерживает спрос на новое жильё. На вторичном рынке семьи также активно покупают, но аудитория здесь более разнообразна — вплоть до студентов, которым приобретают квартиры. Большинство покупателей старше 30 лет. Выбор жилья зависит от удобства, цены и условий финансирования. Таким образом, семьи с льготной ипотекой — главный драйвер спроса на новостройки, в то время как вторичный рынок привлекает более разнородных покупателей.
— Изменилось ли отношение молодых покупателей к ипотеке и долговой нагрузке в последние годы?
— Молодые покупатели в целом не стали значительно легче относиться к ипотеке и долговой нагрузке — особых изменений здесь нет. Некоторые действительно относятся к этому проще, даже с избыточным риском, но часто им просто не одобряют кредиты из-за ряда причин.
Кроме того, многие молодые люди без достаточной финансовой грамотности берутся за различные субсидированные ипотечные программы, не всегда до конца понимая условия и риски. Таким образом, можно сказать, что отношение к ипотеке у молодых остаётся разным, но общий уровень осторожности и осознанности пока не сильно изменился. И это лишь по моим ощущениям.
— Какие инструменты покупки жилья сейчас наиболее востребованы на рынке Иркутской области и появляются ли новые рабочие механики?
— Помимо ипотеки, наиболее востребованными остаются те же инструменты, что и раньше — рассрочки и скидки от застройщиков, а также субсидированная ипотека на 1 или 3 года для тех, кто надеется на изменение процентной ставки в будущем.
Траншевые платежи тоже встречаются, но значительного спроса на них пока не наблюдается. Как правило, у покупателей есть собственные накопления около 3 млн рублей, а оставшуюся сумму в 2-3 млн они привлекают с помощью ипотеччных кредитов, чтобы максимально снизить общую сумму. Что касается схем по ипотеке без первоначального взноса, то официальной информации нет, но ходят слухи о существовании таких вариантов.
— Какие мошеннические схемы сегодня встречаются на рынке недвижимости и можно ли говорить о системной проблеме или это отдельные случаи?
— Мошеннические схемы на рынке недвижимости сегодня встречаются, но в основном являются единичными случаями, а не системным риском. Недавно, например, на Дальнем Востоке была зафиксирована схема, когда под видом займов оформляли договоры купли-продажи, после чего через суд переоформляли недвижимость на себя. Также остаются распространёнными случаи, когда людей под давлением заставляют продавать недвижимость, а мошенники с деньгами, полученными от жертвы, исчезают. При этом собственникам иногда удаётся вернуть своё жильё — это напоминает "схему Долиной", при которой страдают в итоге покупатели. Кроме того, сохраняются и мошеннические схемы, связанные с арендой.
Что касается "чёрных риелторов", это явление скорее осталось в прошлом. Такие риелторы обычно выступают не просто как посредники, а как соучастники мошеннических схем. Поэтому сейчас проблема "чёрных риелторов" менее выражена, а основные мошенничества совершаются другими способами. При этом мы плотно сотрудничаем с правоохранительными органами в сфере противодействия мошенничеству и даже проводим отдельное обучение, чтобы помочь распознавать подобные риски.
— Как цифровые технологии и ИИ меняют рынок недвижимости и трансформируют роль риелторов в процессе подбора и продажи жилья?
— Цифровизация оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, и давление онлайн-платформ на риелторов действительно усиливается. Современные инструменты, включая нейросети и искусственный интеллект (ИИ), открывают новые возможности и позволяют существенно повысить качество риэлтерских услуг. Это не только облегчает подбор и продажу жилья, но и значительно экономит время специалистов.
Главное — уметь правильно использовать эти технологии, и именно в этом видится будущее рынка. У нас уже есть планы по переносу значительной части процессов на AI: например, юридический блок находится в активной настройке уже больше года, ведётся работа и над ипотечным сопровождением. Такие решения делают работу удобнее и эффективнее, что подтверждается положительными отзывами риелторов, которым нравится наша AI-витрина.
Несмотря на опасения некоторых о том, что цифровизация может вытеснить человека, это неверное суждение. Наоборот, ИИ в важных и рутинных задачах помогает снизить количество ошибок и улучшить точность, главное — правильно его обучить и контролировать. Тем не менее, человеческий фактор, эмоции и живое общение остаются незаменимыми — именно это создаёт доверие и комфорт при заключении сделок. Более того, в сфере коммуникаций современные роботы порой даже превосходят многих людей, и это открывает новые горизонты для обслуживающего персонала.
В целом цифровизация — это мощный инструмент, который нельзя игнорировать. Он расширяет возможности профессионалов, позволяет работать эффективнее и создаёт новые стандарты качества. Главное — не бояться изменений, а использовать технологии как помощника и партнёра в развитии риэлтерского бизнеса.
— Самый главный вопрос, я думаю, для многих, стоит ли сейчас покупать недвижимость в Иркутской области?
— Если у вас есть конкретная цель — покупайте сейчас. Если цели нет, сомнения будут всегда: рынок, цены, новости — найдётся тысяча причин отложить решение.
Главный вопрос — зачем вам недвижимость. Здесь возможны разные сценарии:
В итоге всё упирается не в рынок, а в вашу задачу. Если понимаете, зачем вам квартира именно сейчас — решение становится очевиднее.