Эпопея со строительством жилья на территории бывшего городка ИВАТУ в столице Приангарья длится уже не первый год. Компания "Специализированный застройщик "АЗГИ" — дочернее предприятие "Нового города", третий год в судах доказывает свое право на аренду земельного участка, полученное по мировому соглашению еще в 2019 году и подтвержденное в Верховном суде. В последнем процессе против компании выступает прокуратура Иркутской области, которая добивается отмены мирового соглашения по "вновь выявленным обстоятельствам". Председатель совета директоров компании "Новый город" Александр Битаров считает, что правоохранителей могли дезинформировать заинтересованные лица, которые хотят нанести экономический ущерб его предприятиям. Данная ситуация может привести не только к нарушению сроков застройки территории, но и более серьезным последствиям, вплоть до банкротства крупнейшего застройщика региона и росту числа обманутых дольщиков. В это же время президент и председатель правительства РФ, а также власти Приангарья заявляют о поддержке строительной отрасли и необходимости сохранения темпов ввода жилья. Об особенностях ведения бизнеса в Приангарье, социальных рисках для области и страны в связи с "делом ИВАТУ", а также и намерениях вернуться в политику Александр Битаров рассказал в интервью ИА IrkutskMedia.
— Александр Семенович, в 2019 году "Ассоциация застройщиков города Иркутска" (АЗГИ) в Арбитражном суде Иркутской области при участии регионального министерства имущественных отношений было заключено мировое соглашение в рамках дела о банкротстве фирмы ИЗКВ. В результате АЗГИ получило право аренды и комплексной застройки земельного участка на территории бывшего городка ИВВАИУ. Сейчас же прокуратура оспаривает это право. Поделитесь своим видением ситуации.
— "Новый город", действительно, находится в судебных разбирательствах по поводу мирового соглашения, в рамках которого мы получили право аренды земельного участка ИВАТУ. Сейчас судебные споры проходят с участием прокуратуры Иркутской области. Также в производстве находится уголовное дело в отношении "неопределенной группы лиц". К сожалению, в это уголовное дело втянут представитель нашей компании — гендиректор АЗГИ. Мы считаем, что ее задержание и арест прошли с нарушениями. Предполагаем, что силовые структуры получили либо дезинформацию, либо были введены в заблуждение какими-то заинтересованными лицами, которые хотят нанести экономический ущерб "Новому городу".
— На какой срок была рассчитана аренда земельного участка под застройку жилья на территории ИВАТУ?
— Земельный участок на территории ИВАТУ АЗГИ получило в аренду сроком на пять лет от министерства обороны РФ. В некоторых источниках звучит, что нам отдали в аренду участок в 83 га. Это абсолютно не так. 83 га — это весь участок ИВАТУ. Нам право застройки было дано на 38.
При этом мы сразу говорили, что на этой территории находится большое количество гаражных кооперативов, на которые мы не претендуем. Поэтому эти площади были сразу же отмежеваны и право аренды возвращено муниципалитету. Насколько мне известно, эти гаражи будут получать законное основание нахождения на этой территории.
— Что еще было прописано в мировом соглашении?
— Кроме того, в мировом соглашении было прописано, что мы должны соблюсти региональные и муниципальные интересы. Первые касаются выделения земельного участка из общей территории под Суворовское училище, что было сделано. Для соблюдения муниципальных интересов мы должны были решить вопросы по социальным объектам — школа, поликлиника, детские сады, ФОК и так далее. Строительство школы и поликлиники запланировала еще предыдущая администрация Иркутска. Школа, согласно генплану, должна была располагаться на территории казарм, рядом — поликлиника. А три детских сада предусматривались на той территории, на которую нам дали право аренды.
Также на нашем участке был отмежеван ФОК и запланирована магистральная дорога, предусмотренная в генплане города. В результате всех этих межевых дел, которые были проведены совместно с городом, у компании в аренде остался земельный участок на 27 га.
— Огромной проблемой, все это помнят, стал вопрос по седьмой подзоне ПАТ Иркутска, который ограничивал строительство на большой части территории города. Как данная ситуация повлияла на возведение жилья в ИВАТУ?
— Сейчас осталась небольшая зона жесткого регулирования, в которой нельзя строить ни жилье, ни социальные объекты. На остальной территории возведение жилых объектов разрешено. Нужно только соблюсти определенные шумовые показатели.
Однако после обновления приказа Росавиации место, где планировалось строительство школы, попало как раз в зону жесткого регулирования. Месяц назад власти Иркутска обратились к нам с просьбой рассмотреть возможность размещения учебного учреждения на предоставленной нам в аренду территории. Мы предложили городу свой вариант. В итоге 3,5 га из 27-ми "уйдут" на школу, еще 1,5 га — на дорогу. А с учетом ряда поправок, связанных с санитарными разрывами и межквартальными дорогами, реальная застройка будет на площади около 18 га. И, повторю, мы получили право аренды, а не собственности.
Но везде распространялась информация, что мы якобы незаконно "увели" 83 га. И это, я считаю, очень серьезно дезинформировало силовиков, которые занимаются данной темой. Не знаю, в чьих интересах это делается, но, надеюсь, в итоге обязательно выяснится.
— Какие обязательства выполнила компания после получения права аренды земельного участка?
— Часто можно услышать, что мы, мол, практически безвозмездно получили землю под застройку. Это несоответствует действительности. В решении суда было обозначено, что компании нужно было выполнить обязательства фирмы-банкрота ИЗКВ на сумму 360 млн рублей. Часть из них — обязательства перед обманутыми дольщиками, которые вносили свои деньги на строительство жилья в 2012-2014-х годах. В то время стоимость строительства жилья была абсолютно другая. Одно здание мы достраивали самостоятельно, во второе нам также пришлось вложиться очень серьезно.
Порядка 25 человек были жертвами обмана, потому что квартиры им продали по два раза, на уровне котлована. Этим людям мы покупали жилье на рынке или выплачивали рыночную стоимость по ценам 2019-2020 года. Поэтому названные в суде 360 млн рублей оказались для нашей компании существенно бОльшими затратами.
Также у компании-банкрота, кроме обманутых дольщиков, были кредиторы, с которыми мы тоже расплачиваемся с учетом всех коэффициентов реальной инфляции. Поэтому право аренды нам досталось не безвозмездно, а с большими усилиями и затратами. По моим подсчетам, на это дело мы потратили порядка 700 млн рублей. Фактически в два раза больше, чем было реально обозначено в соглашении.
— При этом вы так и не можете приступить к строительству. Почему?
— Сначала министерство имущественных отношений предыдущего правительства Приангарья (при губернаторе Левченко — прим. ред. ИА IrkutskMedia) пыталось оспорить мировое соглашение. Использовались, кстати, не только правовые структуры, но и административный ресурс. На нас писались жалобы, приезжали проверяющие, даже следователь по особо важным делам непосредственно следственного комитета России. Опросили министерство, банкротное предприятие, представителя собрания кредиторов. Увидели, что все законно, и свернули проверку. Мировое соглашение в общей сложности выдержало испытания в трех инстанциях. И в Верховном суде была поставлена точка. Законность мирового подтвердили.
Новый губернатор также проводил проверку. Прошел еще почти год. При том, что само право аренды нам дало Минобороны РФ и мы его зарегистрировали. От властей Приангарья необходимо было только подписать допсоглашение, без которого мы ничего не могли делать с участком.
После того, как губернатор дал распоряжение, землю передали в город, потому что в полномочия муниципалитета входит дальнейшее развитие территории и строительство социальных объектов. И уже город с нами подписал допсоглашение. В результате мы потеряли год и три месяца. А потом дело затормозила тема с седьмой подзоной.
— Что произошло после опубликования нового приказа Росавиации?
— В конце прошлого года этот вопрос решился в пользу города. И сразу после решения вопроса седьмой подзоны прокуратура Иркутской области подала в суд заявление об опровержении мирового соглашения по "вновь открывшимся обстоятельствам". Якобы договор аренды на эту землю, который 15 лет назад подписывало банкрот ИЗКВ, оказался подложным. А этот договор является частью банкротного дела, в рамках которого заключалось мировое соглашение.
Я не буду утверждать подложный этот договор или нет. Однако у нас была информация на тот момент, что документ подписывали те люди, которые обозначены в договоре. Сейчас, по нашим данным, люди отказываются от того, что подписывали его. Судебного решения о подложности договора аренды нет.
Зато у нас есть ответ из военной прокуратуры Центрального военного округа, которые подтверждает нашу позицию. Я искренне надеюсь на то, что и суд, и силовые структуры поймут, что их могли дезинформировать, ввести в заблуждение. Потому что, если это делается сознательно, то тогда возникают другие вопросы. Не хочу никого обвинять, но документы, которыми мы владеем, говорят о том, что нами ничего не нарушено.
— Почему, на ваш взгляд, новые обстоятельства открылись только сейчас?
— По всей видимости, сегодня кое-каким людям не нравится, что нам досталось право застройки этого участка. По моим данным, представители собрания кредиторов ИЗКВ обращались в семь или восемь строительных компаний Иркутска с предложением подписать это мировое соглашение. Но все понимали, что есть риски. Договор можно было подписать, право аренды получить, но потом не начать стройку. И в то время вероятность получить возможность быстро и легко строить на этой территории была не так высока. Поэтому, думаю, другие отказались. А мы — подписали. И сегодня, думаю, кто-то может сильно жалеть об упущенных возможностях.
Убежден, что есть какие-то интересанты в том, чтобы отменить мировое соглашение и отобрать у АЗГИ эту землю. Не знаю, на нашей территории они находятся либо в Москве. Неоднократно говорилось, что в Иркутской области нужно усиливать стройку. Приезжали большие столичные строительные структуры. Возможно, именно среди них заказчик сегодняшнего наезда. Я не утверждаю этого, но не исключаю.
— Проводились ли ранее проверки по поводу достигнутого мирового соглашения?
— Мы уверены в том, что наше мировое соглашение абсолютно законно. Но были и структуры, которые находились в правительстве, пытались опровергнуть это мировое соглашение. Использовались, кстати, не только правовые структуры, но и административный ресурс. На нас писались жалобы, приезжали проверяющие, даже следователь по особо важным делам непосредственно следственного комитета России.
Нашего представителя компании тогда даже не вызывали. Опросили министерство, банкротное предприятие, представителя собрания кредиторов. Посмотрели мировое соглашение и увидели, что все законо. Все было свернуто и закрыто. Поразбирались со своими, в том числе военными. Там, насколько знаю, могли быть определенные нарушения, но ущерба ни РФ, ни министерству обороны нанесено не было.
— Почему вы считаете, что задержание гендиректора АЗГИ прошло с нарушениями?
— Ей вменяют в вину то, чего она, на наш взгляд, не делала и не могла делать. Нам было предложено подписать мировое соглашение, и мы это сделали. Фактически оно выполнено. Если в 2007 году был заключен неправомерный договор, то сначала это нужно доказать. Это первое.
Второе. Сроки давности договора вышли как минимум пять лет назад.
Третье. Фактически договор этот исполнялся и полностью исполнен. Военные получали по нему квартиры, в том числе для тех, кто работал в ИВВАИУ. То, что банкротное предприятие не смогло отдать Минобороны, восполняли мы. Причем не квадратными метрами, а деньгами. 96 млн рублей было перечислено на счет Министерства.
Наезд, который сегодня идет на нашу компанию, можно сравнить с асфальтным катком. Искренне верю в то, что все-таки ситуация скоро разрешится. Потому что в правовом плане наши позиции 100-процентные.
— Идет ли на данный момент строительство на территории ИВАТУ?
— Идет, но возможно в ближайшее время будет приостановлено. Мы сейчас используем на этой стройке только свои собственные средства. Пока идут суды, проектное кредитование никто не откроет. А вести такую объемную стройку за счет своих средств невозможно.
— Хватит ли вам времени для завершения строительства? Ведь срок аренды расчитан на 5 лет.
— Нужно предпринять титанические усилия и мы будем в проект приглашать все крупные строительные компании Иркутска, потому что одни мы уже не успеем в полном объеме завершить проект. Пускай все поработают, заработают. И за счет прибыли сделаем совместно дополнительный подарок городу, например, построим и бесплатно передадим детский сад. В Иркутске пока, на сколько мне известно, такого не было. Вместе мы сделаем.
Наши коллеги, которые являются с одной стороны нашими конкурентами, в итоге начинают приходить к выводу, что это возможно идет очень серьезный наезд на нас и есть предположение — со стороны центра. Если с нами "разберутся", то возникают опасения, а не примутся потом за них? На меня вышли две крупные компании по строительству жилья с предложением объединяться и помогать друг другу.
Я пригласил иркутские компании включиться в застройку на ИВАТУ, Малой Елани, чтобы противостоять замыслам экономических интересантов. Безусловно, ни мы, ни Красноштанов, ни Ильичев, ни другие крупные застройщики региона в одиночку не справимся с подобными претензиями. Здесь нужно объединятся и противостоять.
— Какие социальные последствия могут произойти в случае отмены мирового соглашения?
— Если каким-то чудесным образом мировое соглашение признают незаконным компания "Новый город" может дойти до банкротства, потому что на этой площадке нами уже потрачено более 1,3-1,5 млрд рублей.
А последствия? На предприятии непосредственно работают более 1 тысячи человек. Они могут лишиться своих рабочих мест. Плюс подрядчики и субподрядчики — еще 3-4 тысячи сотрудников. Они частично могут потерять работу. Также в этом случае мы не сможем вовремя достроить следующие очереди ЖК "Символ" и "Ботаника". А это не менее тысячи дольщиков, которые могут оказаться обманутыми.
Кроме того, незаконными могут стать 15 блок-секций, построенных после 2007 года. Потому что для того, чтобы признать незаконным мировое, надо доказать незаконность договора аренды ИЗКВ, по которому строились эти блок секции. В них проживает около 1 тысячи человек. В Иркутске есть уже один проблемный дом, признанный незаконным, на Пискунова, 40. Его проблему не могут решить несколько лет. А тут таких домов будет 15.
— В нынешней ситуации в Иркутске волна социальной напряженности кому-то выгодна?
— Возможно и выгодна. Но точно не нам. Мы обратились в очень много инстанций, говоря и о возможных социальных последствиях, об экономике, о своей правовой позиции. Люди готовы были помочь и инициировать запросы в соответствующие органы. Мы пишем о возможных последствиях, которые могут произойти в результате этого наезда.
Надеюсь на то, что губернатор отреагирует на ситуацию. Считаю, что глава региона должен думать о том, что могут появиться обманутые дольщики, может закрыться очень большое строительное предприятие.
— Пробовали ли вы обращаться к президенту?
— Думаю, что это будет следующий шаг. Просто мы с вами понимаем, чем сегодня занят президент, тема спецоперации на Донбассе глобальная, большая. И не все быстро доходит до властей, потому что люди заняты серьезным внешнеполитическим вопросом.
— Опыт показывает, что для того, чтобы вести бизнес, нужно иметь трибуну в законодательном органе.
— Да. Но не для того, чтобы что-то получать. Бизнес работает и без этого. Трибуна нужна для того, чтобы ты мог доносить свою позицию и проблемы отрасли. Я знаю строительную отрасль очень хорошо, и понимаю, что она нуждается в поддержке.
У нас в регионе неплохо поддерживают бизнес. Золотодобытчики, нефтяники, сельхозпроизводители и ряд других отраслей получают льготы и бюджетные кредиты.
У строительной отрасли такой региональной поддержки нет. А без нее планы на то, что мы начнем строить квадратные метры соответственно численности населения региона, как ставит задачу правительство РФ — это утопия. Без поддержки строительной отрасли этого не будет.
Например, Иркутской области нужен свой арматурный завод. Без арматуры ни одна стройка невозможна. В нашем регионе собирается порядка 400 тысяч тонн металлолома, а для строительства нужно всего 150 тысяч тонн. И если поставить оборудование и запустить завод, то мы сможем обеспечивать себя арматурой сами и регулировать цены. Это будет громадный шаг для строительной отрасли области. И новые рабочие места.
— В прошлом году вы ушли из Законодательного собрания Приангарья. Сожалеете ли вы об этом и будете ли вы возвращаться?
— Знаете, я вам скажу откровенно, сожалею. Я пять раз избирался депутатом ЗС, трижды был первым заместителем губернатора. И тогда были мысли, что надо уступить молодым, пускай занимаются. Но когда ушел, ощутил, что не стало трибуны, с которой я мог бы в открытую поднимать проблемы и задавать острые вопросы напрямую и губернатору, и правительству, и силовикам. И сегодня рассматриваю вопрос возвращения в политику. Окончательного решения пока нет, но и не исключаю, что в 2023-м году вновь буду участвовать в выборах Законодательного собрания.
