Любопытная история, связанная со строительством River Park, разворачивается в Мамонском муниципальном образовании. На территории возводятся жилые дома, отсыпаются дороги, а также защитная насыпь (дамба). Планы по обустройству территории у застройщиков грандиозные. Однако принципиальным моментом в вопросе строительства жилья остается соотнесение и соответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ), установленных для этой территории, той деятельности, которая там фактически осуществляется. Что происходит там на самом деле — в материале ИА IrkutskMedia.
Из зоны рекреации в ИЖС?
Как рассказал глава Мамонского муниципального образования Дмитрий Степанов, данная тема имеет уже продолжительную историю. Изначально данные земли, согласно генплану муниципалитета, имели зону туристического назначения. Затем Дума приняла решение о переводе земель в категорию садоводческих, где были разрешены только объекты некапитального характера. В связи с наблюдающимися подтоплениями территорий и паводками были вновь внесены изменение в зонирование генплана Мамонского МО.
— Сейчас мы внесли в ПЗЗ правки, что в таких местах, которые выделены под сельхозназчначение, вообще даже временные дома не строить, — сообщил Дмитрий Степанов.
Зонирование территории в месте расположения коттеджного поселка River Park. Фото: скриншот с сайта Мамонского МО
Схема генерального плана Мамонского МО. Фото: скриншот с сайта Мамонского МО
Глава муниципалитета уточняет, что планируемая к застройке территория встала в границы зоны затопления, а граница на кадастр (устанавливала Минприроды), то это накладывает определенные запреты жизнедеятельности на местности, в том числе и строительства.
— Им (застройщикам River Park — прим.ред.), когда они заходили, чтобы организовать ТСН, сказали: "Вы должны предоставить проект межевания территории с защитными сооружениями — дамба, земляной вал или какое-то другое сооружение". Чтобы в случае затопления или подтопления она должна выдержать, — сообщил глава поселения.
Отметим, что согласно документу, опубликованному на сайте Мамонской администрации, по заказу Васильева Андрея Васильевича проектной мастерской "Мастер-План" были подготовлены изменения дополнения в генплан Мамонского МО, как раз в той части, которая интересовала застройщика. Заявители просили изменить землепользование участка на зону садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ. Там же уточняются требования к проекту внесения изменений в действующий генплан: "предусмотреть в отношении земельных участков функциональную и соответственно, территориальную зону застройки жилыми домами".
Проект планировки и межевания территории. Фото: скриншот с сайта Мамонского МО
Проект планировки и межевания территории. Фото: скриншот с сайта Мамонского МО
Изменения были внесены в части определения земель как садоводческих и сельскохозяйственных, однако в пояснении к решению Думы были зафиксированы положения, согласно которым в части размещения объектов капитального строительства ничего не поменялось — это по-прежнему строения некапитального характера, хозпостройки.
Более того, согласно приказу Росводресурсов от 4 августа 2020 года, Енисейское бассейновое водное управление установило зону затопления 1% территории, прилегающей к Иркуту, в границах Максимовщины. Что также продублировано на карте местности с маркировкой.
Приказ Росводресурсов. Фото: скриншот приказа
Именно поэтому для данной местности необходимо предусмотреть возведение специальных защитных сооружений необходимой категории защиты. Сейчас периметр территории, планируемый под застройку, отсыпан по периметру отвалами земли, однако Дмитрий Степанов попросил представителей застройщиков, предоставить документ соответствия данного сооружения необходимым требованиям, предъявляемым к подобного рода объектам.
— Я на себя это не возьму (дамбу — прим.ред.). Потому что от них поступило письмо о том, чтобы мы приняли гидротехническое сооружение себе на баланс. Я естественно спрашиваю: "На каком основании? Чтобы я в суде отвечал?". Наивно. Поэтому проекта межевания территории нет. Тот, который они предоставили, на него было написано куча замечаний.
Месяц назад (интервью было записано 20 мая — прим.ред.) они опять приходили. Мы им по новому законодательству опять разъясняли все моменты, указали замечания. Там очень много условий: и пожарные резервуары, и проезды. Сейчас наделили так (разбили территорию на участки — прим.ред.), что проезды между домами 6 метров. Такое недопустимо, — продолжает глава Момонского МО.
При этом неодобренный муниципалитетом проект межевания не стал помехой тому, что в январе текущего года было создано товарищество собственников недвижимости "Васильки".
Свою позицию по вопросу строительства домов и зоны затопления в ответе на запрос редакции высказала и прокуратура Иркутской области. Указывается, что исходя из буквального толкования Водного кодекса РФ (п. 1 ч. 6 ст. 67) отсутствует безусловный запрет на строительство жилых домов в зонах затопления, подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без обеспечения инженерной защиты населенных пунктов и объектов от затопления.
"В силу ч. 7 ст. 67.1 Водного кодекса РФ собственник водного объекта обязан осуществлять меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий. Каких-либо препятствий для одновременного строительства капитальных строений и защитных сооружений в зоне затопления, подтопления действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем, анализ генерального плана и правил землепользования и застройки Мамонского муниципального образования от 16.12.2020 показал, что в нарушение ст. 10 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования муниципального образования, не предусматривают ограничений для застройки территорий, потенциально находящихся в установленной зоне затопления. По данному факту прокуратурой района главе Мамонского муниципального образования внесено представление", — говорится в сообщении ведомства.
Солидное название, заманчивый проект
Несмотря на красивое, солидное название и активность застройщиков (это несколько компаньонов) в попытке решить земельный вопрос, найти сайт компании, отдел продаж и полную информацию о проекте будущего поселка River Park не так просто. Единственная информация, которую редакции удалось обнаружить в сети, касается цен на эти дома и отсылает к некому агентству недвижимости River Park. Там же размещены фотографии домов.
Объявление River Park. Фото: скриншот объявления в 2Гис (6 )
Объявление River Park. Фото: Скриншот объявления на Яндекс.Картах
Сейчас на территории коттеджного поселка River Park полным ходом ведется строительство жилья. Напротив первой очереди домов выровнена площадка для новой застройки, по периметру виднеется земляной вал.
Но бросается в глаза не это. Вблизи построенных домов поселка (в канавах, возле дороги, на подготовленной к застройке площадке) видна вода (фотографии датированы концом мая), выступающая наружу, а отсыпанная дорога вспучена. Ситуация вполне естественная, ведь вблизи протекает Иркут, а местность, где ведется строительство по всем признакам болотистая.
Вода на поверхности в районе River Park. Фото: ИА IrkutskMedia
Вода на поверхности в районе River Park. Фото: ИА IrkutskMedia
Вода на поверхности в районе River Park. Фото: ИА IrkutskMedia
Будущая площадка под строительство новых объектов, заметна выступающая вода на поверхность. Фото: ИА IrkutskMedia
Выступающая вода. Фото: ИА IrkutskMedia
Дороги River Park. Фото: ИА IrkutskMedia
Дороги River Park. Фото: ИА IrkutskMedia
Глава Мамонского МО предполагает, что может иметь место именно капитальное строительство, что по его оценке не допустимо в зоне затопленияя. Более того, отмечает глава и то, что новые собственники, купившие дома, приходят в администрацию с просьбой присвоить адреса домам.
— Люди идут к нам, пытаются присвоить адреса, мы их разворачиваем. В свое время Минимущество региона и Росреестр поставили на кадастр, что данная территория — границы населенного пункта, но не ИЖС. В нашем генплане эта территория — зона сельскохозяйственных угодий и занятия объектами сельскохозяйственного назначения. Но там есть ограничения — строить только дома временного пребывания, — говорит Дмитрий Степанов.
Он напоминает историю прошлого года, когда в Хомутова топило участки, подтапливало дома и какие выводы и решения были приняты по итогам встречи с губернатором.
— Мы на баланс ставить ничего не будем, адреса ставить тоже. Поскольку как только под адреса подпишемся, сразу попадаем под ответственность. Я присутствовал на совещании с губернатором, который сказал, что готов дать компенсацию по Хомутова, но просил предоставить фамилию того, кто разрешил строить на водоотводных каналах, — говорит Дмитрий Степанов.
Побывав на месте, корр. агентства смог узнать номер одного из представителей застройщиков, некого Владислава. Который сообщил, что занимается в данном проекте в рамках своих полномочий, а именно — вопросами строительства. То что касается земли — это уже компетенции другого человека (но не назвал кто именно). И более никто на контакт не выходил.
Тем не менее глава Мамонского МО сообщил, что представители застройщиков интересовались планами развития этой территории в дальнейшем, однако получили ответ, что ввиду заболоченности местности единственное возможное использование данной местности может быть только в русле рекреации (отдыха), либо сельскохозяйственной направленности.
Дмитрий Степанов полагает, что застройщики вероятно рассчитывают в случае безвыходности ситуации с землей узаконить построенное жилье через суд (именно таким образом вводилось жилье в Хомутова). Однако местная администрация продолжит стоять на своей позиции. Муниципалитет направил по данному вопросу обращение в прокуратуру. Также информацию в надзорном органе запросило и агентство.
Дома в Иркутском районе, участки которых подтопило, оказались самовольно построеннымиИменно ситуация с подтоплениями в ряде муниципалитетов Иркутского района весной прошлого года обнажила проблемы при строительстве индивидуального жилья. Тогда для разрешения сложившейся ситуации пришлось вводить режим ЧС на территории Иркутского района.
Объясняя происходящее, начальник ГУ МЧС России по Иркутской области Вячеслав Федосеенко рассказал, что в некоторых случаях имело место строительство домов в тех местах, которые традиционно попадают в зону подтопления.
В одном из случаев коммерсант, несмотря на невыдачу разрешений на строительство, возводил жилые дома на территориях, попадающих в зону паводка и имеющих иное назначение земель, а затем в уведомительном порядке направлял документы в администрацию муниципального образования.
При этом, как отметил руководитель Главка, даже при отказе в выдаче разрешений на строительство, возведение домов велось самовольно.
Позже глава региона предметно остановился на этом случае отметив, что некоторые собственники паевых участков продают землю жителям, а те принимают решение строить дома. Поэтому администрации нужно определить границы населенного пункта, и зона индивидуальной жилой застройки должна быть в этих границах".
После этого министерство природных ресурсов Иркутской области провело работу по уточнению и расширению границ зон затопления и подтопления в регионе. Дополнительно в данный перечень было внесено 195 населенных пунктов. Уточненные сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), чтобы в будущем знать, какие населенные пункты могут пострадать от наводнений или подтоплений, а также ограничить функциональное использование таких земель.
