Одной из самых модных и инфраструктурно развитых территорий на Байкальском тракте "Хрустальный парк" стал сразу. Микрорайон начал строиться в 2017 году в Ушаковском муниципальном образовании. И с тех пор там поселилось много политиков и чиновников, известных блогеров и других выдающихся людей — большинство жителей довольны приобретенной недвижимостью. Однако клин между застройщиком и общественниками привел к приостановке дальнейшего развития поселка, и вбивают его жители соседнего микрорайона "Парковый".
Но отличает его то, что нынешнему застройщику "Хрустального парка" — компании "Востсибстрой девелопмент" — эта небольшая застроенная территория досталась в наследство. Первый поселок "Парковый" возводила совсем другая компания. При этом требования людей росли даже быстрее темпов строительства на территории: от вопросов благоустройства все перешло к обвинениям в нарушении закона, что транслировали активисты в медиа, а письма направились в различные органы власти. Общественные споры с застройщиком привели к уголовным делам и остановке проекта: не только жилого развития, но и строительства социальной инфраструктуры и сетей. Не наступили ли общественники сами себе "на пятки" и в чем суть всех спорных моментов — в этом попробовали разобраться корреспонденты ИА IrkutskMedia.
История. С чего все началось?
В 2011 году прошел аукцион, где разыграли право аренды на федеральные земли. В настоящее время там расположен "Хрустальный парк". Тогда в аукционе победила энергетическая компания "СибирьЭнергоТрейд" — она и получила в распоряжение земельный участок общей площадью почти 100 га для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Но строить в чистом поле, конечно, никто бы не смог. Для начала необходимо было провести всю инженерию: если простым языком — обеспечить людей водой, канализацией, системой очистки сточных вод и электричеством. И все эти сети застройщик был обязан по условиям данного договора сделать за свой счет. А в добавок еще и выделить участки для строительства школы и детского сада. Таким образом ранее вообще пустующая земля должна была превратиться в полноценный микрорайон пригорода Иркутска.
Но все это компании с несколько отличным от строительства основным профилем "СибирьЭнергоТрейду" сделать не удалось — появился лишь небольшой микрорайон "Парковый" с трехэтажными домами и нескольким десятком частных домов. И вот здесь важно напомнить, что проект остался незавершенным — первые застройщики, видимо, столкнулись с трудностями и приняли решение отказаться от дальнейших работ и передали свое право аренды другой компании, как раз-таки с опытом.
В феврале 2017 года "СибирьЭнергоТрейд" сменил другой застройщик — "Востсибстрой Девелопмент". Согласно заключенному между компаниями соглашению 1 от 8.02.2017, "Востсибстрой Девелопмент" должен был принять права и обязанности по договорам подряда и услуг, обязательства по которым не были исполнены или частично не исполнены.
И в договоре четко прописано, что на момент передачи прав "СибирьЭнергоТрейдом" компания уже построила канализационную линию и водозабор, возвела многоквартирные дома на 157 квартир и 23 индивидуальных жилых дома. И лишь в отношении пяти индивидуальных домов, согласно указанному соглашению, обязательства не были исполнены или были исполнены частично.
Именно эти и многие другие доделки легли на плечи "Востсибстрой девелопмент". Ниже мы приведем полный список того, что компания сделала за годы управления и освоения участка именно для жителей "Паркового". Ниже приведен список того, что, по словам застройщика, было сделано компанией для жителей "Паркового" как рамках обязательств, так и по собственной инициативе.
Все эти работы для "Паркового" проводились даже тогда, когда уже истек гарантийный срок. Но часть местных жителей хотела большего и начала борьбу с "Востсибстроем".
Первый камень преткновения. Благоустройство
Уже с 2017 года "Востсибстрой девелопмент" продолжил комплексное развитие территории, взяв на вооружение концепцию проекта малоэтажного загородного строительства. Часть кварталов — Испанский, Чешский, Финский — компания возвела своими усилиями, а вот последующие кварталы — Итальянский, Французский и Датский — были возведены с участием предпринимателя Олега Барышникова (многие его знают по проектам "Хрустального" и Эко-Вилль в Иркутском районе). Олег Барышников стал партнером "Востсибстроя" и генеральным директором компании "Востсибстрой Девелопмент", взяв на себя дальнейшее управление проектом. Вводились в эксплуатацию новые кварталы, внешний вид, качество постройки и благоустройство которых разительно отличались от "Паркового", а проект "Хрустального парка" был удостоен премии на саммите Российской гильдии девелоперов.
Но, по мнению представителей "Востсибстроя", бросалось в глаза одно — качество благоустройства и самого строительства "Хрустального парка" и уже ранее упомянутого "Паркового". Эта разница в уровне инфраструктуры еще больше задорила уже оформленную на то время инициативную группу граждан, которые хотели уравнивания уровня этой инфраструктуры в "Парковом", хотя никакого юридического отношения к нему "Востсибстрой девелопмент" уже не имел. И тут жители стали писать не только застройщику, но и в органы местной власти — от Ушаковского муниципалитета до губернатора и проверяющих структур, желая, похоже, принудить "Востсибстрой" к еще большим вложениям в их инфраструктуру.
Свою позицию представители инициативной группы высказали и в репортаже журналиста Павла Степанова.
Представитель общественности Анна выражала мнение о незавершенном, по оценке жителей, благоустройстве территории и ставила под вопрос исполнение гарантийных обязательств. По ее мнению, придомовая территория лишена вертикальной планировки и озеленения. Ей парирует Олег Барышников утверждая, что застройщиком были исполнены гарантийные обязательства.
"Мы полностью заштукатурили фасады трехэтажек. Работы обошлись в 1 млн рублей, а также проделали достаточно серьезную работу с газонами, которые практически отсутствовали на заходе. При этом "Востсибстрой" вложил значительную сумму в проектную документацию улично-дорожной сети", — сообщил Олег Барышников. По его словам, юридически оформленные претензии исполнялись регулярно в рамках судебных решений.
Достаточно странно, что инициативная группа при этом, похоже, не задает вопросов своей нынешней управляющей компании "Энергия", ведь к вопросам благоустройства может подключиться и она. При этом на территории сейчас действуют две управляющие компании — все кварталы "Хрустального парка" обслуживает УК "Изумруд", и замена управляющей компании "Паркового" на нее, по мнению Олега Барышникова, могла бы существенно исправить ситуацию, но местные жители по каким-то своим соображениям не готовы на такое решение. И все претензии до сих пор продолжают "сыпаться" новому арендатору земли — компании "Востсибстрой".
"Если в процессе эксплуатации выявляются недоделки по благоустройству, провален асфальт, не выполнена вертикальная планировка, крыши, то управляющая компания в рамках гарантий, которые установлены федеральным законом в течение пяти лет, предъявляет эти требования застройщику и говорит, что он должен это устранить", — считает Анна, выражая свою позицию в специальном репортаже.
Сейчас вырисовывается такая ситуация, что застройщик, выполнив обязательства перед жителями "Паркового", в том числе и просуженные, продолжает вкладываться в поселок за свой счет. Кроме того, местным жителям было предложено сменить управляющую компанию, однако этого пока сделано не было. Как итог: нет компромисса — нет и качественного благоустройства.
Сети водоснабжения и канализации
Еще одним камнем преткновения между инициативной группой и "Востсибстроем" стал вопрос инженерии. В июле 2023 года в поселке Новолисиха произошел прорыв канализационных сетей. Информация об этом инциденте разлетелась по социальным сетям с недоброжелательными в отношении застройщика и местной ресурсоснабжающей организации "Ресурстранзит" комментариями. И есть вероятность, что оставляли их представители все той же инициативной группы. Хотя по этому факту Росприроднадзор по Иркутской области и Байкальской природной территории организовал проверку, ведь в результате аварии потоки сточных вод попали на дорогу. После данной аварии высказывались мнения, что сети не справляются с числом уже проживающих в "Хрустальном парке" людей. А ведь проект ещё не реализован до конца и поселок не заселён весь.
Однако в реальности канализационная насосная станция, по словам директора "РесурсТранзита" Никиты Кима, рассчитана обеспечивать 6,2 тысячи жителей Ушаковского МО. На сегодняшний день вся территория потребляет около 200 куб. метров в сутки, то есть труба загружена лишь на 10-15%, рассказывал глава компании в фильме.
Как выяснялось в ходе прочистки, проблема с прорывом канализации была вызвана тем, что трубы оказались забиты строительным мусором. Есть вероятность, что часть его могла быть из домов частного сектора, жители которых были недовольны протечкой сетей. Аварию тогда устранили в течение нескольких часов.
То есть по факту виновником данной ситуации оказались люди, а возможно их подрядчики для ремонта — в результате чьих-то действий канализационная труба оказалась забита мусором, что и стало причиной прорыва. Но и в этом случае все обвинения были переведены на застройщика и ее ресурсоснабжающую организацию. Застройщик отмечает, что после этого вплоть до сегодняшнего дня не произошло ни одного прорыва трубы.
И это еще не все. Некоторые жители частных домов не изъявили готовности заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией "Ресурстранзит" на водоснабжение. По словам собеседника редакции, жители обосновывали свою позицию просто — сети должны находиться в муниципальной собственности, так что речи об оплате за воду не может быть. Хотя "Ресурстранзит" получил статус гарантирующего поставщика воды, и тариф на ту же воду был утвержден Службой по тарифам Иркутской области.
Документ. Служба по тарифам Иркутской области
Как рассказал Никита Ким, побудить людей к заключению договоров с "Ресурстранзитом" должен был такой план — компания обратилась в суд с исковым заявлением в отношении неплательщика с требованием взыскать средства за оказанные услуги по водоснабжению. Были составлены акты, но поскольку граждане, по словам представителя компании, не пустили ее сотрудников к себе на участки, сумму рассчитали как при самовольном пользовании холодным водоснабжением по сечению трубы в колодце.
В одном из таких исков за самовольное пользование услугами по холодному водоснабжению "РесурсТранзит" потребовал взыскать с неплательщицы 488 702 рубля 63 копейки. Как заявлял в репортаже Павлу Степанову сам Никита Ким, взыскивать такие суммы никто не собирался — это был инструмент побуждения к заключению договоров и на многих это подействовало.
Тогда суд первой инстанции, проверив все расчеты, взыскал заявленную сумму задолженности. Но суд апелляционной инстанции уменьшил сумму долга, рассчитав ее по другой методике, но при этом подтвердил факт пользования услугами по водоснабжению и необходимость их оплаты в связи с тем, что отсутствие заключенного договора не освобождает абонента от обязанности произвести оплату поставленного в спорный период времени ресурса, поскольку у ответчика имелась фактическая возможность потреблять ресурс в виде холодной питьевой воды.
Не устраивала инициативную группу и жесткая вода. Многие даже заявляли, что из кранов в свое время текла вода, похожая на техническую. Однако проверки показывают соблюдение норматива со стороны "РесурсТранзита", а буквально пару лет назад на водозаборе были поставлены современные фильтры и сегодняшнее качество воды в "Хрустальном парке" и у жителей "Паркового" стремится к качеству воды централизованного водоснабжения, как у жителей Иркутска.
По данному вопросу также не нашлось единства между ресурсоснабжающей организацией и инициативной группой. Заявление о некачественности сетей пока не нашло своего подтверждения, при этом бездоговорное потребление воды и неоплата данных услуг были признаны судом и взысканы суммы. Согласно условиям договора аренды сети должны были быть переданы в частную или муниципальную собственность, что и было сделано.
Миф о пятиэтажках
За эти семь лет "Востсибстрой девелопмент" удалось возвести порядка 80 тысяч кв. метров жилья. Однако план развития территории Новолисихи постоянно корректировался — от частного квартала и трехэтажек "СибирьЭнергоТрейда" до проекта "Хрустального парка" с двухэтажными зданиями и совершенно другой концепцией. Спустя годы вместе с ценами на строительные материалы изменились и нормативы строительства домов. В частности, СНИП, согласно которым трехэтажные дома необходимо строить с электрическими лифтами, что радикально меняет экономическую составляющую. Свою лепту внесли инфляция и ковид, которые существенно "ударили" по экономике строительных компаний. Но "Востсибстрой девелопмент" от развития участка не отказался и продолжал совершенствовать территорию.
С учётом всех вышеупомянутых причин "Востсибстрой Девелопмент" решил скорректировать проект на строительство четырехэтажного дома с цокольным этажом, на первом этаже которого располагались бы коммерческие предприятия — от магазинов до ресторанов. Тем более, учитывая географию участка, их высотность не отличалась бы от высотности поселка "Парковый" с его уже привычными всем тремя этажами. Такой проект позволил бы "Востсибстрою" и дальше развивать территорию и создавать инфраструктуру.
Администрация Ушаковского МО предоставила разрешение на отклонение от предельных параметров в пользу реализации проекта. В итоге на данной территории в статусе ЖЗ-2 планировалось строительство четырехэтажного дома с одним цокольным этажом. Это и возмутило представителей инициативной группы, которая стала заявлять о строительстве пятиэтажки вокруг "Паркового" и "Хрустального парка". Пятиэтажный дом не устраивал не только многих жителей "Паркового", но и "Хрустального парка". Местные власти и проверяющие органы в лице прокуратуры получили много жалоб от инициативной группы. И уже в тот момент "Востсибстрой девелопмент" пересмотрел проект — высоту изменили до четырех надземных этажей убрав из проекта цокольный этаж. Это не успокоило инициаторов борьбы.
Жалобы в прокуратуру с указанием на нарушение закона продолжались, хотя надзорным органом нарушений выявлено не было. Тогда последовали обращения к председателю СК России Александру Бастрыкину в соцсети "ВКонтакте" (12+) — ему жаловались на внесение изменений в градостроительную документацию и возведение на прилегающей территории многоэтажного жилого комплекса.
При этом построив данные четырехэтажные дома, в общем предполагалось построить около 8 тысяч кв. метров жилья, при уже построенных 80 тысяч кв. метров. Как заявлял на то время глава Ушаковского МО Сергей Сайфулин в репортаже Павла Степанова: (1:01:25) "Сейчас (на 2023 год) на территории проживает более 2 тысяч человек". Таким образом, исходя из расчета площади минимальной приходящейся на одного человека, численность увеличилась бы всего на 273 человека.
Таким образом, за семь лет концепция "Хрустального" парка менялась неоднократно в ходе освоения территории. На это влияла и инфляция и экономические процессы на фоне и ковида, и СВО сказались на реализации проекта. Однако неверно истраткованные документы о высотности домов вылились в серию жалоб и громкий общественный резонанс, в результате которого остановилась стройка и дальнейшее развитие территории.
Школа и детсад под вопросом?
Как мы уже сказали, комплексное развитие территории предполагает строительство школы, детских садов и развитие улично-дорожной сети. Нынешний детский сад, рассчитанный на 110 мест, уже не справляется с нагрузкой.
В том же фильме Павла Степанова местная житель поселка "Парковый" Татьяна Мешангова заявляет: "У нас проблема с социальными объектами".
Детский сад. Фото: "Востсибстрой девелопмент"
В генплане предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 550 мест и нового детсада на 220 мест, выделены участки под их строительство. На этом обязательства строительной компании выполнены. Более того, для ускорения выделения бюджетных средств на строительство этих учреждений "Востсибстрой" оплатил проектно-сметную документацию на эти объекты, и они уже были в плане бюджетирования.
Уже неоднократно объявлялся конкурс на определение подрядчика по строительству школы на 550 мест, но желающих принять участие не нашлось. В настоящее время в очередной раз объявлена процедура определения подрядчика для строительства школы в микрорайоне "Хрустальный парк".
Второй вопрос — дороги. Добраться до "Хрустального парка" сегодня крайне затруднительно, приходится пробираться через деревню Новолисиха, а в дальнейшем по ямам — до самого Хрустального. Местные жители говорят, что многие таксисты зачастую отказываются приезжать на заказ. Но уже сегодня на территории работает спецтехника — подрядчик возводит дорогу, которая соединит Байкальский тракт и "Хрустальный парк". Стоимость проекта — более 1 млрд рублей. Возводится дорога по федеральной программе, проектно-сметную документацию также оплатил застройщик, содействуя выделению денег из Москвы.
Здесь также представители инициативной группы высказывали сомнения в качестве проекта дороги. Так, житель "Паркового" Вячеслав в фильме Павла Степанова заявлял: "Дорога планировалась на 6 тысяч жителей, а сейчас будет 12. И нет объездного пути" (1:01:00).
Однако согласно проекту дорога планируется двухполосной со съездами и объездными путями. Планировалось и строительство межквартальных дорог уже внутри микрорайонов, но сейчас из-за остановки проекта (по строительствуновой очереди "Хрустального парка") и эти работы приостановлены. При этом федеральная программа подразумевает выделение федеральных денег под развитие, и в ней прописано минимальное количество квадратных метров, несоблюдение параметров которых может привести к санкциям в отношении Иркутского района, и правительства области.
Ремонт внутриквартальных дорог в микрорайоне "Парковый" взял на себя "ВостСибСтрой Девелопмент". На части проездов заменят асфальт, оставшиеся дороги будут отремонтированы.
Сейчас ключевым остается вопрос реанимации проекта "Хрустального парка". От этого завсит вопрос строительства школы и детсадов, а также объездных дорог, процесс сооружения которых был запущен за счет федеральных программ. Все зависит от обилия жалоб инициативной группы и того, как долго будут отодвигать реализцию проекта.
Уголовные дела. В чем их смысл?
5 мая этого года возбудили уголовное дело в отношении директора ресурсоснабжающей компании "РесурсТранзит" Никиты Кима. По информации СУ СКР по региону, в отношении директора компании взбуждено уголовное дело по признакам мошенничества, фальсификации доказательств и незаконной предпринимательской деятельности.
Речь идет о поданных в 2022 году исках, по версии следствия содержащих не соответствующие действительности сведения об объемах потребляемой воды конкретными жителями Новолисихи. Однако по версии представителей компании, это были акты, фиксирующие диаметр трубы в колодце, идущей к домовладениям. И здесь важно объяснить, что не все собственники, рассказывает собеседник, допускали в свои дома представителей "РесурсТранзит", а иной информации не имелось.
В пользу своей компании, по версии следствия, директор и иные неустановленные лица совершили покушение на хищение денежных средств граждан в особо крупном размере. В свою очередь по версии представителей компании в суд были представлены расчеты по двум методикам, которые были исследованы для применения в данном случае.
По другим искам между жителями и ресурсоснабжающей организацией, по словам собеседников редакции, суммы исковых требований были пересчитаны по методике, принятой Областным судом и в дальнейшем были либо отказы от исковых требований со стороны "РесурсТранзита", либо заключено мировое соглашение с собственниками.
Однако в настоящее время расследование уголовного дела продолжается. В отношении Никиты Ким избрана мера пресечения в виде запрета определенных действий.
22 мая стало известно о возбуждении уголовного дела в отношении экс-главы Ушаковского МО по признакам превышения чиновником полномочий с причинением тяжких последствий. По версии следствия, бывший чиновник незаконно согласовал и выдал строительной фирме то самое разрешение на возведение четырехэтажных многоквартирных домов на земельном участке на 14-м км Байкальского тракта. В настоящее время следователи работают над сбором доказательств.
Настоящее время
Уголовные дела привели к тому, что Ушаковское МО и ресурсоснабжающая компания лишились руководителей на неопределенное время. А застройщик, который взял на себя обязательства развивать инфраструктуру огромной территории, приостановил строительство жилых домов и комплексное освоение. Резюмируя, важно отметить и тот факт, что застройщик нередко берёт на себя чужую ответственность, чтобы улучшать жизнь всех жителей обсуждаемой в этом материале территории. В частности, немаловажный вопрос ремонт дорог в "Парковом" — они там являются муниципальными, но вопрос содержания пока не решен, поэтому застройщик делает это за свой счет.
