IrkutskMedia, 5 марта. Стоимость жилья в регионах России остаётся в центре особого внимания россиян. Многие потенциальные покупатели недвижимости стоят перед выбором: срочно приобретать жильё сейчас — до изменений ипотечных программ и роста цен — или же, напротив, подождать "лучших времён". Редакция ИА IrkutskMedia выяснила, когда именно стоит покупать недвижимость, какие факторы способны удешевить жилье в будущем, а какие могут стать толчком для его резкого удорожания. Эксперты в беседе с корр. агентства рассказали о вероятности дефицита жилья в Иркутске и последствиях возможного введения ставок по семейной ипотеке в 4%, 6% и 10–12%. Также редакция узнала, сколько сегодня должна зарабатывать семья для покупки иркутской квартиры и почему цены на жильё в области остаются одними из самых высоких в Сибири.
Что будет с ценами на жилье завтра?
Точечная застройка, высотка, дом, жилье, квартира, окна. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
Рынок жилой недвижимости уже не первый год пытается устоять на фоне растущей себестоимости строительства, изменений в ипотечных программах и покупательского спроса. Застройщики, банки, риелторы, брокеры и потребители адаптируются к совершенно новым реалиям.
Ипотечный брокер и руководитель агентства "Фамильное Ожерелье" Екатерина Саломатова в беседе с корр.редакции предупредила, что рынок недвижимости Иркутска входит в фазу "неочевидных возможностей". Несмотря на двухзначные ставки, ожидание может обойтись покупателю гораздо дороже, чем решительный шаг сегодня.
По словам эксперта, застройщики столкнулись с беспрецедентным ростом издержек.
— Выросла вся затратная часть: от материалов до зарплат из-за повышения МРОТ. С нового года также увеличился НДС, а проектное финансирование остается дорогим, — пояснила эксперт, добавив, что рост цен на первичном рынке неизбежно "подтягивает" за собой и стоимость вторичного жилья.
Прогноз стоимости жилой недвижимости в Иркутске на 2026 года и ближайшие три года озвучила корр. редакции руководитель отдела ипотечного кредитования компании Century21 “Недвижимость мира" Наталья Хушеева.
— Если смотреть системно, рынок вошел в фазу постепенной стабилизации. В 2026 году ожидаем, что рост стоимости жилья на первичном рынке в Иркутске составит 10-15%, на вторичном — 5-10%. Такая динамика — умеренная. Рынок больше не перегрет, как в период массовой льготной ипотеки, но и признаков обвала нет, — сообщила эксперт.
На горизонте ближайших трех лет многое будет зависеть от политики Банка России и динамики ключевой ставки. Через нее формируется стоимость ипотечных кредитов, а значит — и покупательская активность. По словам Натальи Хушеевой, если ставка начнет снижаться, рынок может ускориться — суммарный рост может составить 15-25% за три года. Если ключевая ставка останется высокой, то рост рынка будет сдержанным.
— По России ситуация схожая: крупные города устойчивее, потому что там выше доля покупателей без ипотеки и сильнее инвестиционный спрос. Слабые регионы более чувствительны к ипотеке, а значит — к уровню ключевой ставки, — добавила руководитель отдела ипотечного кредитования компании Century21 “Недвижимость мира".
В октябре минувшего года Банк России опубликовал среднесрочный прогноз по инфляции и ключевой ставке в 2026-2028 годах. По базовому сценарию инфляция опустится до 4-5% в 2026 году и будет на уровне 4% в 2027 и 2028 годах. Ключевая ставка в среднем снизится до 13-15% в 2026 году и до 7,5-8,5% в 2027-2028 годах. В настоящее время уже более полугода наблюдается постепенное сдержанное снижение "ключевой" ЦБ. Так, 16 февраля Банк России установил ставку на уровне в 15,5%.
Многие откладывают покупку, надеясь на снижение ключевой ставки до 8-9% в следующем году, рассказала Екатерина Саломатова, назвав это рискованной стратегией.
— Парадокс в том, что при высокой ставке цены на вторичку растут медленно. Как только ставки пойдут вниз, цены совершат рывок. В итоге, подождав три года, вы купите объект не за 5, а за 7 млн рублей. Платеж будет таким же, но возможности рефинансироваться у вас уже не будет — вы просто зайдете в сделку по пиковой цене", — сообщила ипотечный брокер.
Екатерина Саломатова рассказала, что в текущих условиях траншевая ипотека рассматривается как один из наиболее комфортных инструментов для входа в сделку, особенно для тех, кто не подходит под условия льготной семейной ипотеки.
— Основная особенность таких программ (включая классическую ипотеку с субсидированными условиями) заключается в том, что на первые 2–3 года устанавливается сниженная процентная ставка. Это позволяет покупателю иметь минимальную финансовую нагрузку в первое время.
К моменту, когда срок действия сниженной ставки заканчивается (через 2–3 года) и наступает период основного платежа, ожидается снижение ключевой ставки ЦБ (по прогнозам — до 8–9% в 2027 году). Это даст заемщику возможность рефинансировать кредит на более комфортных рыночных условиях, — рассказала ипотечный брокер.
Серьезные триггеры спада и роста цен
Жилье, дом, окна. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
Сценарии резкого удорожания или удешевления жилой недвижимости возможны, но только при серьезных триггерах, сообщила Наталья Хушеева. Резкий рост цен на жилье может произойти, если:
- ставка заметно снизится;
- вернутся массовые льготные программы;
- заработает рефинансирование;
- деньги с депозитов выйдут в недвижимость.
Ипотечный брокер отметила, что сейчас на вкладах у населения крупные суммы. При сигнале на удешевление кредита спрос может быстро активизироваться. Резкий спад стоимости жилой недвижимости возможен, если высокая ставка сохранится 2–3 года и одновременно сократится господдержка.
— На практике мы видим, что спрос не исчез — он стал более избирательным. Люди не отказываются от покупки, но внимательнее считают платёж и стратегию. Именно поэтому в текущих условиях особенно важна грамотная ипотечная структура сделки — подбор банка, программы, схемы снижения ставки, — рассказала Наталья Хушеева.
Добавим, что уже не первый год в информационном поле затрагивается тема возможного дефицита или же напротив избытка определенной жилой недвижимости. Как сообщила в беседе с корр. редакции ипотечный брокер, в настоящее время в Иркутске нет избытка жилья, однако есть точечное перенасыщение в отдельных проектах. При этом Наталья Хушеева не исключает дефицита нового жилья через несколько лет, поскольку девелоперы снижают запуск новых проектов под влиянием дорогого проектного финансирования.
— Недвижимость — инерционный рынок: если сегодня меньше стартов, завтра меньше готового жилья. В таких условиях стратегия покупателя — не ждать падения цен, а тщательно выбирать ликвидные проекты и финансовую модель покупки, — отметила эксперт.
Семья с каким доходом может купить квартиру в Иркутске?
Точечная застройка, высотка, дом, жилье, квартира, окна, детская площадка, дети. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
Размер ежемесячного платежа напрямую зависит от объема первоначального взноса по ипотечному кредиту. Как рассказала Екатерина Саломатова, евродвушка в Иркутске стоит 7-8 млн рублей. При использовании семейной ипотеки (лимит по такой программе — 6 млн рублей) и наличии первоначального взноса в 1,5-2 млн рублей ежемесячный платеж составит 35-40 тысяч рублей.
Классическая двухкомнатная квартира на вторичном рынке стоит 8-10 млн рублей. При минимальном взносе ежемесячный платеж будет существенным — 90-110 тысяч рублей. Однако, по словам ипотечного брокера, большинство иркутян используют стратегию "доплаты": продают имеющееся жилье, добавляют около 3 млн рублей и выходят на платеж в 30-50 тысяч рублей в месяц. "Или же покупают то, что сейчас доступно по платежу. Это лучше, чем ничего", добавила эксперт.
Екатерина Саломатова отметила, что жилье нужно приобретать тогда, когда возникла потребность: свадьба, рождение ребенка или желание сменить "хрущевку" на бизнес-класс ради будущего детей.
— Сейчас — самое интересное время. Вы берете жилье по текущей цене с перспективой рефинансирования под низкую ставку через пару лет. Это и есть то самое окно возможностей, которое закроется вместе с ростом рынка", — резюмировала Екатерина Саломатова.
"Сюрпризы" дифференцированной семейной ипотеки
люди, эмоции, улица, дети, прохожие, семья. Фото: Дмитрий Осипчук, ИА PrimaMedia.ru
Ранее на федеральном уровне власти неоднократно заявляли о том, что льготные ипотечные программы необходимо сделать более адресными. С прошлого года такая идейность коснулась семейной ипотеки — ставки по ней планируют сделать дифференцированными. Если сейчас семья с ребенком или несколькими детьми может приобрести квартиру по такой ипотеке со ставкой в 6%, то в случае дифференцирования ставка для семьи с одним ребенком может составить 10-12%, с двумя детьми — 6%, с тремя и более детьми — 4%. Такой подход властей объясняется в том числе стимулированием рождаемости среди россиян.
По словам Натальи Хушеевой, вероятность принятия изменений по семейной ипотеке во втором квартале 2026 года достаточно высокая.
— Господдержка станет более адресной. Чем больше детей — тем ниже ставка. Доступ к льготной ипотеке сузится. Отмечу, что в России более половины семей воспитывают одного ребёнка. Для них ставка 10–12% — это уже не льготная ипотека в классическом понимании. Ставка 4% для многодетных станет самым выгодным продуктом на рынке. Это может вызвать резкий рост спроса именно в этой категории семей, — сообщила ипотечный брокер.
Наталья Хушеева также рассказала, как дифференцирование семейной ипотеки может сказаться на рынке ипотечного кредитования в Иркутске. По ее словам, в случае утверждения модели спрос сместится в сторону семей с двумя и тремя детьми, вырастет интерес к 3-4-комнатным квартирам. В таком случае девелоперы начнут активнее выводить семейные планировки. Не исключено, что также возможен локальный рост цен на ликвидные объекты под семейную ипотеку.
— При этом массового ценового всплеска, как в 2020–2022 годах, скорее всего, не будет — потому что программа станет более узкой по охвату. Дифференцированная модель — это переход от массовой льготы к точечной поддержке. Для многодетных семей — это сильная возможность. Для семей с одним ребёнком — ипотека станет ближе к рыночной. В таких условиях ключевым становится предварительный расчёт и стратегия.
Рынок становится сложнее. А в сложном рынке выигрывает тот, кто считает на шаг вперёд, кто правильно выстраивает финансовую стратегию сделки: выбирает программу, оптимизирует первоначальный взнос, учитывает перспективу рефинансирования, — подчеркнула Наталья Хушеева.
Ипотечный брокер Екатерина Саломатова рассказала, что в феврале наблюдалось затишье в выдачах семейной ипотеки, это было связано с бюрократией: банки настраивают системы под новые требования (с 1 февраля оба супруга должны быть созаемщиками, обязательно предоставление СНИЛС и справок о прописках детей). Но, по словам эксперта, главная "угроза" впереди.
— Летом условия по семейной ипотеке могут стать дифференцированными. Семьи с одним ребенком, скорее всего, получат более высокую ставку. Кроме того, самим банкам льготные программы становятся невыгодны, и они будут всеми силами переводить клиентов на базовые ставки, — подчеркнула Екатерина Саломатова.
В беседе с корр. редакции ипотечный брокер сообщила, что в настоящее время за счет субсидирования банками своей маржи на рынке встречаются предложения со ставками 2,2%, 3,5% или 4%. Однако эксперт предупреждает, что всегда нужно просчитывать математику: иногда прямая скидка от застройщика на стоимость объекта выгоднее, чем экстремально низкая ставка.
Альтернативой ипотеки являются программы рассрочек, однако они имеют региональную специфику по срокам, отметила Екатерина Саломатова.
— В Иркутской области длительность рассрочек обычно составляет максимум 1,5–2 года. Для сравнения в целом по России существуют рассрочки (с применением определенных коэффициентов) на гораздо более длительные сроки — от 5 до 7 лет, что является более комфортным вариантом, чем локальные предложения, — рассказала ипотечный брокер.
Почему жилье в Иркутской области одно из самых дорогих в Сибири?
Набережная Иркутск. Фото: Мария Оленникова, ИА IrkutskMedia
Стоимость жилой недвижимости в Приангарье остается одной из самых высоких среди сибирских регионов. Согласно Росстату, по итогам 2025 года Иркутская область оказалась на втором месте из 10 по ценам на первичное жилье (142 371 рубль за кв.метр), уступив лишь Республике Алтай (167 580 рублей за кв.метр). Средняя стоимость кв.метра в СФО составила 134 770 рублей.
Ситуация с ценами на вторичном рынке не сильно отличается. Здесь в среднем кв.метр в Приангарье обходился покупателям в 111 056 рублей. Дороже жилая недвижимость оказалась в Республике Алтай (152 739 рублей), Республике Тыва (132 121 рубль), Новосибирской области (119 664 рубля). В целом средняя цена за кв.метр на "вторичку" по СФО составила 104 927 рублей.
Такая высокая стоимость жилья в Иркутской области в сравнении с другими регионами Сибири объясняется системными причинами, рассказала Наталья Хушеева. Среди них:
- ограниченный объём земли внутри города;
- высокая стоимость подключения к сетям;
- короткий строительный сезон;
- дорогая логистика материалов;
- невысокая конкуренция федеральных девелоперов;
- инвестиционный фактор близости к озеро Байкал.
— Байкал — это бренд региона. Он влияет на инвестиционный спрос и ожидания покупателей", — отметила эксперт.
В целом, по словам Натальи Хушеевой, стоимость жилой недвижимости любого региона России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) складывается из пяти факторов:
1. Себестоимость строительства — земля, материалы, зарплаты, инфляция.
2. Стоимость денег — ипотечные ставки напрямую зависят от политики Банка России.
3. Доходы населения и демография.
4. Объём строительства и конкуренция.
5. Психология рынка — ожидания роста или снижения.
Добавим, что рынок жилой недвижимости остаётся зоной повышенного внимания: выбор момента для покупки жилья неизменно сопряжён с множеством сомнений и расчётов. Потенциальный покупатель жилья должен всегда прибегать к взвешенному подходу: учитывать не только текущие условия, но и долгосрочные перспективы. Универсального "идеального момента" для сделки не существует — каждый сценарий несёт свои риски и возможности. В конечном счёте выгода покупки во многом зависит от личной финансовой готовности, продуманной стратегии и способности адекватно оценивать меняющуюся картину рынка. Грамотный анализ и умение действовать здесь и сейчас помогут принять решение, которое оправдает себя в долгосрочной перспективе.
