Переход с долевого строительства на проектное финансирование при возведении жилья негативно скажется на деятельности крупных застройщиков в Иркутске. Об этом рассказал заместитель генерального директора финансово-строительной компании "Новый город" Дмитрий Ружников. Федеральный закон, запрещающий стройкомпаниям использовать деньги дольщиков при строительстве, повлечет за собой дефицит новостроек, удорожание кв. метра и более долгий срок возведения жилья. Подобные последствия застройщики и жители города будут испытывать на себе в течение ближайших четырех лет, отмечает замгендиректора. Тем не менее переход на эскроу-счета объясним числом обманутых дольщиков. Подробнее о том, почему из-за изменений в законе некоторые крупные стройкомпании Иркутска решили уйти с рынка, на каких условиях застройщики все же могут реализовать начатые по старой схеме проекты, и какой организации в строительной сфере все-таки выгоден переход на проектное финансирование – в интервью ИА IrkutskMedia.
В декабре 2018 года президент России Владимир Путин подписал закон, вносящий изменения в регулирование долевого строительства. Предусматривается, что с 1 июля 2019 года все застройщики, возводящие жилые объекты за счет средств дольщиков, будут обязаны работать через механизм эскроу-счетов. То есть теперь люди будут отдавать деньги за будущие свои квартиры не строительным компаниям, а банку. Финансовая организация, в свою очередь, будет замораживать средства на время строительства. При этом застройщик будет возводить объект либо на собственные деньги, либо на заемные. Получить средства "дольщиков" строительная компания сможет только в случае передачи квартир покупателям.
— Дмитрий Олегович, скажите, как отразится работа по схеме эскроу-счетов на деятельности стройкомпаний в Иркутске?
— По моему мнению, этот закон усложнит работу в сфере строительства, что повлечет за собой дефицит жилья, уменьшение объемов его ввода, удорожание кв. метра, более долгий цикл строительства. Такие негативные моменты застройщики будут испытывать на себе в течение двух – четырех лет. Безусловно, часть компаний перейдет на эскроу-счета, однако будут и те, кто покинет рынок. На данный момент я знаю трех крупных застройщиков, которые в дальнейшем планируют прекратить строительство. Даже они не надеются на прибыль, а видят для себя только риски. Про мелкие компании – и говорить нечего.
Сейчас в Иркутской области по проектному финансированию работает пока один застройщик. С 1 июля нужно будет перейти на такой механизм и другим. При этом государство обозначило условие, согласно которому стройкомпания может по уже реализуемым проектам не переходить на новую систему.
"Если застройщик возвел более 30% от общего объема строительства и продал более 10% от общего объема продажи "долевок" на 1 июля 2019 года, то проект не переходит на работу по эскроу-счетам", — рассказал Дмитрий Ружников.
— Действительно ли изменения в регулировании долевого строительства так необходимы?
— Переход на проектное финансирование объясним числом обманутых дольщиков. Банки берут на себя обязательства по достройке. Ведь если думать объективно, то есть застройщики, которые целенаправленно обманывают граждан, а есть те, кто просто не справился с управлением бизнеса. Я общаюсь с депутатом Государственной Думы Александром Якубовским, курирующим долевое строительство, и цифры, которые он называет по обманутым дольщикам, меня приводят в шок. Конечно, данные больше касаются западной части страны — у нас в регионе такого нет. Однако в любом случае самой строительной отрасли от закона лучше не станет.
— Видит ли "Новый город" какие-либо сложности при реализации проектов по схеме эскроу-счетов?
— Более 20-ти лет компания работала с властями только по РЗТ (развитию застроенных территорий — прим. ред.). Однако теперь я не понимаю, как вести деятельность по этой программе через новую схему. Ведь она предполагает следующее: застройщик получает деньги от граждан, расселяет жителей домов и на месте этих строений возводит новые жилые объекты. Таким образом, строительной компании необходимо вперед получить деньги. И, соответственно, я не понимаю, как банки будут встраивать РЗТ в финансовую модель, которая предполагает строительство на пустом земельном участке.
Также, в целом, мне не понятны наши частые изменения на законодательном уровне. За четыре года закон поменялся шесть раз, при этом не было практически никаких пояснений. То есть ввели закон, а как исполнять подзаконные акты, не понятно. В любой сфере, не только строительной, сложно работать при таких условиях. Перед принятиями изменений необходима подготовительная работа, иначе последствия могут сильно сказаться на экономике.
"Наверное у муниципальных предприятий все пройдет намного спокойнее, ведь там можно использовать бюджетные средства", — сообщил Дмитрий Ружников.
— Дмитрий Олегович, есть еще изменения, не совсем удобные для застройщиков, которые пытаются внедрить?
— Также сейчас компании пытаются вывести на "белый учет". Хотят сделать так, чтобы от проекта до кирпича на территории стройки было все прозрачно. Однако я не представляю, как это сделать. У нас работает несколько организаций, у генподрядчика еще два подрядчика… Неправильно создать такую структуру, которая бы одна занималась полной реализацией проекта. Это крайне сложно и противоречит всем принципам рыночной экономики. Разные компании занимаются сантехникой, электрикой, отделкой и так далее. Как собираются все сделать прозрачным — для меня загадка. Узнаешь о такой идее и думаешь, неужели нам, застройщикам, мало того, что и так уже происходит? Почему не прописать порядок, обсудить его с профессиональным сообществом и постепенно двигаться к цели, а не мешать все в кучу, без объяснений и помощи?
— Несмотря на прошедшие кризисы, существующие проблемы в строительной сфере, "Новый город" более 20-ти лет является ведущей компанией в городе. Скажите, на чем вы акцентируете внимание при строительстве жилья?
— "Новый город" всегда возводил объекты жилыми комплексами. Точечной застройки не было. Это связано с тем, что при строительстве мы, прежде всего, акцентируем внимание на благоустройстве прилегающей территории. Для нас важно, чтобы у жителей новостройки был комфортный современный двор.
— Почему проекты жилых комплексов "Нового города" подразумевают в основном высотные дома, и от чего зависит цена кв. метра?
— Этажность домов практически всегда обусловлена стоимостью. Например, я уйду в убыток, если построю вместо 16-ти этажей девять и при этом расселю частный сектор, выдав по двух и трех комнатным квартирам тем людям, которые жили на площади 40 кв. метров.
Цена за кв. метр жилья зависит от себестоимости строительства. Земля может обойтись в 1 тысячу за кв. метр жилья, а может и в 16 тысяч. Технические подключения – за сети на один жилой комплекс в среднем уходит 150 млн рублей, где-то их стоимость достигает 400, 500 млн рублей. Кроме того, в случае переделки проекта приходится заплатить 1 млн рублей, повторная экспертиза – 1,5 млн рублей. Все это требует больших средств. Говоря о себестоимости, подчеркну, что иногда застройщики используют при строительстве в монолите дешевый утеплитель или материалы более низкого качества, но это не правильно. У нас своя управляющая компания, мы несем обязательства за все свои дома. И, конечно, выбираем материалы, которые через 10 лет будут соответствовать нормам.
Сейчас "Новый город" перешел с кирпича на навесные фасады, потому что таким образом можно построить более интересные с архитектурной точки зрения дома. В основном на навесных фасадах используем керамогранит, он устойчивый и огнестойкий. В настоящее время в керамограните ведется строительство "Атмосферы" в Свердловском районе и "Рекорда" в микрорайоне "Синюшина гора", в кирпиче – ЖК "Новый" в Октябрьском районе. Также стоит отметить японские фиброцементные панели, которые мы везем напрямую из Японии и используем при возведении "Символа" в микрорайоне "Солнечном".
— Дмитрий Олегович, какие способы приобретения земли под строительства использует "Новый город"?
— Почти за четверть века мы пробовали разные варианты приобретения земли. Основными способами являются покупка земельного участка и получение территории в аренду. Также использовали при строительстве ЖК "Новый" коллаборацию с тремя застройщиками для реализации программы РЗТ. С другими коллегами мы объединились и получили через аукцион федеральную землю — впоследствии каждый застройщик удачно реализовал проект на своей части земельного участка. Нашей компанией неоднократно велась совместная деятельность с собственниками земли.
До 2012 года мы получали земельный участок за счет расселения частного сектора и частичной покупки территории. Мы работали не по РЗТ, а вкладывались, расселяли с помощью своих средств и дольщиков, затем строили новые дома. Например, под строительство башни "Эталон" жилого комплекса "Новый город-3" мы освобождали участок в течение семи лет. Это было сделать очень не просто. Однако сейчас все еще сложнее. Эскроу-счета – это в чистом виде банковская история либо история больших инвесторов, которые могут за свой счет заплатить полмиллиарда для начала строительства и потом поэтапно реализовывать проект.
Кроме того, стоит отметить, что в связи с переходом на эскроу-счета сегодня наблюдается тенденция продажи земли, потому что денег у строительных компаний на возведение жилых высоток на данный момент нет, а уплачивать налоги за участок нужно. Соответственно, при учете еще поднятия налоговой базы по кадастру, застройщик просто уходит в минус.
Конечно, во время всех сложных периодов строительного рынка есть тот, кто взлетает. Но в настоящее время в большинстве своем с застройщиками складывается печальная ситуация.
