Пятый Байкальский саммит гильдии управляющих и девелоперов прошел в Иркутске. Профессионалы рынка недвижимости вновь собрались на площадке Байкальского банка Сбербанка, чтобы обсудить актуальные вопросы отрасли. О том, как школа может повысить капитализацию застройки, что необходимо сделать в Иркутской области для развития туристического потенциала и как изменилась ситуация с покупкой квартир в регионе за последние годы, — в материале ИА IrkutskMedia.
Жители Иркутска не перестают удивлять
По традиции, в первый день саммита для экспертов отрасли в Иркутске провели Property-тур по общественным и креативным пространствам города. Участники мероприятия смогли посетить "Иркутские кварталы", набережную "Солнечная дорога", арт-завод "Доренберг" и ТВЦ "Галерея Revолюция" и отметить значимость этих объектов для столицы Приангарья.
"Каждый год жители Иркутска не перестают удивлять. Проекты, которые реализуются в городе во многом являются пионерами в России. Такого проекта, как 130-й квартал, например, нет нигде. Те креативные пространства, которые мы посмотрели в этот раз, настолько разные, но настолько хорошо продуманные, организованные. Все, что вы делаете, вы делаете с душой. Сейчас мы видим, что города конкурируют между собой, конкурируют с Москвой за жителей. И очень здорово, что у Иркутска есть все шансы выигрывать в этой конкурентной борьбе, потому что очень много сделано горожанами для себя и своих детей. И это особенно видно в проектах девелопмента", — рассказала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.
Открывая второй день саммита на площадке Байкальского банка Сбербанка, полномочный представитель РГУД в Иркутской области Александр Курепов подчеркнул, что для организаторов мероприятия очень важно создать теплую дружескую и рабочую атмосферу. Форум РГУД считается профессиональной площадкой для обмена опытом и знаниями, для обсуждения актуальных тем.
"Сегодня в Иркутской области действует режим ЧС, и от застройщиков и девелоперов ждут решений, которые помогут выйти из сложившейся ситуации. В рамках саммита мы обсудили вопросы, волнующие нашу отрасль. Вопрос законодательства, госконтроля, комплексного развития территории, инструменты маркетинга и продаж, страхования и, конечно же, ключевые тренды, которые наблюдаются на рынке", — сообщил Александр Курепов.
Как отметил заместитель председателя Байкальского банка Сбербанка Дмитрий Жоров, число участников саммита ежегодно растет. Все больше экспертов приезжают в столицу Приангарья из-за пределов региона. Это соответствует общему тренду. Число туристов, которые посещают Байкал также растет. Это, в свою очередь, отражается на потребности региона в соответствующей инфраструктуре, а значит, что у представителей рынка недвижимости появляется дополнительный потенциал для развития бизнеса.
Иркутской области нужно включаться в работу за человеческий капитал
Как рассказал аналитик-консультант рынка недвижимости из Екатеринбурга Михаил Хорьков, в последние годы в России наблюдается недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, но по обеспеченности квартирами мы уже превзошли некоторые развитые страны, например, Канаду и Францию. Если сопоставить количество населения, структуру жилого фонда и текущий рынок, эти диспропорции станут понятны. Одиноких людей в РФ сейчас 26%, семьей из двух человек — 29%. Выглядит все достаточно равномерно и нормально, но с другой стороны, жилой фонд в РФ довольно ограничен. Исключения связаны с проблемами больших семей — семья из четырех человек вряд ли найдет большой выбор недвижимости на российских рынках. По большому счету мы концентрируемся на потребностях одиноких людей. Половина рынка — это однокомнатные квартиры.
При анализе состояния рынка жилья в разных городах эксперты изучили демографическую структуру населения. Потенциалом рынка стали молодые люди до 20 лет. То есть в основном дети, которые не являются сегодня активными участниками рынка жилья, но в будущем на них можно опереться, возможно, через 10 лет они будут создавать спрос на рынке недвижимости. Вторая группа — те, кто приобретают первую квартиру, — 20-35 лет. На них во многом вырос рынок жилья в предыдущие периоды. Следующая группа, которая в будущем, вероятно, будет определять движение рынка, 35-50 лет. Это семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Для кого-то это расширение площади, для кого-то — переезд в более качественную современную квартиру или строительство загородного дома. Эта группа, которая наберет обороты и станет главной для рынка недвижимости. Те группы, с которыми наш рынок жилья совершенно не отработан, — это 50-65 лет. Период оптимизации жилого пространства, когда дети уезжают из дома, а людям хочется более комфортных и оптимальных условий.
"Иркутск — довольно молодой город, здесь преобладают группы от 20 до 34 лет. Отталкиваясь от этого, мы уже смотрим, как менялся состав покупателей. Например, в столице Приангарья растет число людей вне рынка (старше 65 лет). Снижается число покупателей первого жилья. Растет число тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Это говорит о том, что сейчас происходит расслоение: в одних группах растет число покупателей, а в других, наоборот, снижается", — сообщил Михаил Хорьков.
В ближайшие 5-10 лет в группе первого жилья будут происходить самые крупные изменения, они связаны с сокращением числа молодых покупателей и серьезным ростом в группе улучшения жилья. Возрастные скачки в первую очередь связаны с динамикой рождения детей в РФ. На рынок жилья сейчас выходит поколение 90-х, которое малочисленно и не сможет заменить тот спрос, который был сформирован на рынке предыдущие 10 лет. Из-за этого будут происходить важные структурные изменения. Миллениалы сильно отличаться от предыдущих поколений не будут. И для рынка жилья будут важны не ценности этого поколения, а их количество и финансовые возможности. С точки зрения девелопмента и развития рынка жилья эффективнее работать с самым многочисленным поколением 80-х, поскольку их финансы не так ограничены, как у миллениалов. В будущем они также будут и улучшать свои жилищные условия и приобретать жилье для своих детей.
"В настоящее время в Иркутске также наблюдается существенный миграционный отток, который дает повод задуматься не только власти, но и представителям бизнеса, девелоперам. Сейчас нужно включаться в работу за человеческий капитал, работать над тем, чтобы жители оставались в городе и чтобы в столицу Восточной Сибири приезжали новые люди. Я еще раз призываю всех следить за демографическими трендами, анализировать их и делать правильные выводы", — подчеркнул эксперт.
Освоение территории Байкала
Не менее важным моментом в привлечении человеческого капитала в регион является освоение территории вокруг Байкала и других туристических объектов области. По словам заместителя управляющего Иркутского отделения ПАО "Сбербанк" Дмитрия Лясковского, Иркутская область — добывающий регион с мощной энергетикой, металлургией. ВРП в Приангарье формируется в основном крупными компаниями: ИНК, ВЧНГ, "Полюс" и другими. Но те отрасли, которые, так или иначе, связаны с туризмом, деятельностью гостиниц, занимают менее 1%.
"Показатели выручки с одного туриста и одного занятого в сфере туризма в Иркутской области значительно уступают некоторым схожим регионам. Этот показатель в Приангарье в 2,5 раза меньше, чем в Свердловской области. Выручка с одного занятого в сфере туризма в регионе в 1,7 раза меньше, чем в Краснодарском крае. Показатели налоговых сборов на одного туриста и одного занятого в сфере туризма в Иркутской области также существенно уступают многим схожим субъектам РФ", — рассказал Дмитрий Лясковской.
Несмотря на это, Иркутская область по-прежнему обладает богатым туристическим активом. Это озеро Байкал и Прибайкальский национальный парк. Однако потенциал региона и туристический актив друг другу не соответствуют. Специалистами Сбербанка совместно с сотрудниками правительства Приангарья, представителями делового сообщества была создана стратегическая концепция туристического развития южного Прибайкалья. Экспертами были выделены факторы, которые влияют на развитие сектора туризма. Это особенность самих туристических активов от транспортной инфраструктуры до среды для безопасности и здоровья, административного климата, открытости и гостеприимства жителей. Были определены ключевые вызовы, которые, безусловно, есть, если с ними не бороться, то они могут оставить Приангарье в прошлом. Среди них: жесткие экологические ограничения, слабое позиционирование региона на международном и российском рынках, ограниченность турпродуктов /турактивов частью байкальского побережья, ориентированность туристической инфраструктуры на малоискушенных туристов, слабая международная конкурентоспособность турбизнеса в регионе, низкий уровень безопасности и риски для здоровья туристов, слабый уровень поддержки туристического кластера на региональном уровне.
Но, как известно, плюс любой проблемы или вызова в том, что это возможность. Ключевыми возможностями для развития туристического кластера Иркутской области являются новые продукты для клиентов по-новому: привлечение международных игроков, включая гостиничные сети и другие активности, совместные программы с Бурятией, Тывой и регионами Монголии, преимущественное использование новых технологий и методов продвижения и позиционирования, развитие новых высокомаржинальных видов туризма, расширение географии посещений и туристического календаря в регионе, выход на новые международные туристические рынки, использование новых механизмов финансирования и поддержки туристического бизнеса (поддержка франшиз).
"Большинство путешественников высоко оценивают Иркутскую область как привлекательный для туризма регион, при этом особенно отмечают возможность посетить Байкал, прежде всего, для отдыха на природе. Сейчас люди устали от больших объемов информации. В условиях сегодняшней глобальной информационной перегруженности туристам все чаще хочется побыть наедине с природой. Этот тренд нам на руку. Мы видим большой потенциал даже с точки зрения развития внутреннего туризма", — подчеркнул специалист Сбербанка.
В связи с этим экспертами были разработаны стратегические задачи развития туризма в Иркутской области – преодоление ключевых барьеров и переориентация на обеспеченного туриста.
Если сейчас регион ежегодно посещают 1,7 млн туристов, их затраты на поездку составляют в среднем от 50 до 3 тысяч долларов США, то завтра количество путешественников может вырасти до 3 млн. Затраты туриста поездку могут составить от 500 до 6 тысяч долларов США. А средняя продолжительность путешествия вырасти с пяти до восьми дней. Также география туристов должна расширяться за счет развитых стран.
"При этом у нас нет задачи привлечь больше туристов, поскольку сохранение экологии озера – важный приоритет. Нужно качественно изменить самого туриста. У нас должен вырасти средний чек на одного путешественника. То есть каждый турист, приезжающий на Байкал, должен потратить больше", — резюмировал Дмитрий Лясковской.
Уже сейчас можно выполнить ключевые быстрые победы для развития туризма на Байкале. Это разработка единого портала и рейтинга гостеприимства, запуск байкальского туристического экспресса, внедрение туристических продуктов "Стихия Байкала" (0+). Также запуск проекта "Байкальский квартал" (0+) в Байкальске, запуск магазина франшиз и типовых проектов при поддержке Сбербанка, создание сети санитарно-гигиенических и медицинских пунктов в критических точках, устранение узких мест в аэропорту Иркутска.
Школы Иркутска как драйвер развития территории
Несмотря на то что в регионе наблюдается сильный отток населения, в Иркутске и районе продолжается строительство социальных объектов. Как отметил российский журналист и деятель образования, генеральный директор компании "Умная школа" Марк Сартан, появление новых, современных и интересных образовательных учреждений в регионе, несомненно, может помочь застройщикам привлечь новых покупателей недвижимости и стать драйвером в развитии района.
"Сегодня успех девелоперов зависит именно от того, как они переходят от застройки к развитию территории. И школа может сделать большой вклад в этом вопросе", — подчеркнул Марк Сартан.
Во-первых, школа может задавать уровень архитектурного качества. Сейчас средние образовательные учреждения становится более современными. Например, школа "Точка будущего", которая строится в Иркутске. Это сложное, но в то же время очень интересное сооружение. Возможно, после открытия этого образовательного учреждения в России будут создавать школы по аналогичным проектам. Во-вторых, школа может создавать агломерационной эффект. Та же "Точка Будущего" находится на стыке трех МО. Это слияние города и деревни, развитие инженерной инфраструктуры, более тесное взаимодействие муниципалитетов.
"В этом районе уже планируется построить большой медицинский центр. То есть школа также стала точкой притяжения социальных объектов", — сообщил генеральный директор компании "Умная школа" Марк Сартан.
Помимо этого, школа может создавать территориальные бренды. Школа "Эволюция", расположенная в одноименном ЖК в Ново-Ленино, стала визитной карточкой района. Во всей стране образовательное учреждение показано как пример территориального бренда. Школа и микрорайон в названии, брендировании во многом слились.
Также школа может стать толчком для развития района. В Иркутске таким драйвером оказалась школа №69. Она находится на самой окраине Ново-Ленино. Тем не менее за учреждением стала появляться новая застройка. К тому же работают инструменты продаж. Все знают, что мест в этой школе уже нет, тем не менее девелоперы пользуются ей как брендом и предлагают квартиры рядом с новой школой. По словам Марка Сартана, это общая тенденция, когда при продаже недвижимости упоминают, что рядом с жильем находится образовательное учреждение. Тогда объект продажи становится более притягательным.
Кроме того, образовательные учреждения повышают капитализацию застройки. Наличие школы может стать для девелопера способом получения прибыли. При этом чем лучше школа, тем дороже квартиры.
Школа также может помочь в повышении безопасности и улучшать качество социальной среды, а еще обеспечить развитие бизнеса. Для семей с детьми наличие школы и детского сада рядом с жилым комплексом может стать решающим фактором в покупке квартиры.
"Однако не любая школа может собрать все эти факторы. Для этого она должна быть качественной, современной и привлекательной", — резюмировал Марк Сартан.
Иркутску необходим современный музей
Между тем, по мнению экспертов, повысить капитализацию застройки может и современный музей.
"Мы стали изучать метод градостроительного планирования с точки зрения его успешности для экономического возрождения городской среды. Выяснилось, что к настоящему времени понятие музея принципиально изменилось по сравнению с тем, которое было раньше", — рассказал архитектор, магистр градостроительства, доцент кафедры архитектурного проектирования ИРНИТУ Андрей Ляпин.
Сейчас отношение к музею сформировалось как к локомотиву или, иначе говоря, драйверу развития территорий, которые должны быть экономически успешными. Однако, в настоящее время в РФ пока нет понимания того, что музей может отвечать международному уровню.
"Коллекция должна иметь международное либо национальное значение. Обычный музей не даст такого эффекта. Его тематику нужно тщательно высчитывать, чтобы сразу привлечь международные экономические и туристические потоки <...> Музей как драйвер успешного экономического развития кварталов по большому счету – дело города и бизнеса. Музейщики не смогут разработать и представить идею так, чтобы она оказалась экономически успешной", — подчеркнул эксперт.
Он также отметил, что Иркутск имеет благоприятные внешние условия для того, чтобы создавать музей как драйвер капитализации исторического центра. Потребности развития столицы Приангарья как одного из основных культурных экономических и туристических центров Сибири показывают, что метод создания нового музея и прилегающей к нему успешной инвестиционной зоны актуален для города в настоящее время, поскольку последнее здание крупного музея в городе было построено 130 лет назад.
Справка: Справка: НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" — крупнейшее в стране сообщество профессионалов рынка недвижимости, объединяющее компании по всей стране. Гильдия охватывает более 40 городов России, в ее составе более 400 компаний.
Основная цель деятельности Гильдии — обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятной среды для повышения профессионализма девелоперских и управляющих компаний.
РГУД тесно сотрудничает с федеральными и региональными министерствами и ведомствами, включая МинЖКХ РФ, министерство экономического развития РФ, Минобороны РФ, министерство транспорта РФ и многие другие.
Автор материала — Наталия Раткевич.
