IrkutskMedia, 7 апреля. Рост цен на жильё, урезание льготных ипотечных программ и высокие процентные ставки серьёзно повлияли на покупательский спрос в Иркутской области. Чтобы разобраться, что сейчас происходит на рынке недвижимости Приангарья и на что ориентироваться покупателям, корреспондент редакции поговорил с генеральным директором иркутского отделения сервиса квартирных решений "Самолёт Плюс" Виталием Чарковым. Эксперт рассказал о тенденциях рынка, инструментах покупки, цифровизации и влиянии искусственного интеллекта.
Цены бьют рекорды, а ипотека "кусается"
— Виталий Владимирович, сколько лет вы работаете на рынке недвижимости и как он изменился за это время?
— Я работаю на рынке недвижимости около восьми лет, пять из которых возглавляю собственное агентство. Рынок за это время сильно изменился, особенно последние пять лет — его колебания во многом связаны с внешними факторами.
Ранее произошло резкое поднятие ключевой ставки. Это отразилось на покупательской способности. Для понимания, у нас 70% сделок проходят через ипотеку. В связи с сильным ростом ключевой ставки кредитные продукты для большинства людей стали недоступны из-за высоких ипотечных платежей.
Сейчас рынок недвижимости более-менее стабилизируется, ключевая ставка падает вниз. Люди в любом случае покупают недвижимость, у молодых семей всегда есть такая потребность.
— Минстрой установил нормативную стоимость кв. метра в Иркутской области на уровне 122 999 рублей, при этом по данным Иркутскстата фактическая цена на рынке приближается к 160 тысячам. Как вы оцениваете текущую ценновую политику на рынке жилья региона?
— Если говорить об Иркутске, цены действительно выше средней по области. За кв. метр вторичного жилья цены начинаются примерно от 160 тысяч рублей и могут доходить до 400 тысяч в сегменте бизнес-класса новостроек.
Средняя стоимость по нашим данным составляет около 180 тысяч за кв. метр.
Разброс цен объясняется разницей между первичными вторичным фондом, а также разнообразием районов города и особенностями конкретных объектов. В целом рынок остаётся активным, несмотря на высокие показатели.
— Иркутская область остаётся одним из самых дорогих регионов Сибири по стоимости жилья. С чем это связано?
На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов. Фото: Автор: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
— На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов. Регион сложный с точки зрения климата: зима холодная, лето жаркое — это требует соответствующего качества строительства. Кроме того, Иркутская область сейсмоактивная, поэтому дома должны быть построены с учётом этой особенности.
Высокие цены также связаны с себестоимостью строительства: дорожают материалы, транспортировка, логистика. Иркутск — агломерат, сюда переезжают жители из северных районов и других регионов, что создаёт дополнительный спрос.
Особый рост стоимости на жилье наблюдался после пандемии COVID‑19, когда люди стали активно интересоваться загородной недвижимостью. В целом сегодня цены повышаются под влиянием инфляции и удорожания строительных материалов.
Первичка vs вторичка: кто выигрывает
— Есть ли сейчас выраженный разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё? Сложнее ли сейчас продать "вторичку" и переехать в новое жилье?
Существенная разница в цене "первички" и "вторички" была раньше, ситуация наблюдалась по всей России. Ведь люди по факту занимались перекупом. То есть они покупали квартиру в новостройке на стадии строительства, на котловане, когда стоимость кв. метра была дешевой. Затем после ввода дома в эксплуатацию они перепродавали эту квартиру уже по более высокой цене и оставались в плюсе от продажи на 30-40%. То есть происходило искусственное завышение кв. метра жилья на первичном рынке. С этой ситуацией у нас в стране решили бороться, результат уже есть. Сейчас цены между новостройкой и вторичным жильем, можно сказать, выровнялись.
Покупатели выбирают либо новостройку, либо вторичку в зависимости от своих предпочтений: кто-то не хочет заниматься ремонтом, кто-то доверяет проверенному старому фонду. В среднем стоимость кв. метра сравнима, и продавать вторичку, чтобы купить новое жильё, стало ненамного сложнее.
— Как сейчас распределяется спрос между первичным и вторичным жильём? Есть ли различия в интересе к квартирам и загородным домам? И как сегодня соотносятся цены на квартиру и дом?
— Сейчас спрос примерно поровну делится между первичным и вторичным жильём, это зависит от выбора покупателей и сезона. Что касается предпочтений между квартирой и домом, то, например, весной растёт интерес к загородным домам — люди рассматривают к покупке дачи и строительство домов. Но и квартиры в целом активно покупают.
Средний чек по квартире и дому на вторичном рынке примерно одинаковый — около 9 млн рублей, но дом часто выгоднее, так как включает земельный участок и большую площадь. Выбор между квартирой и домом зависит от предпочтений покупателя: кто-то ищет удобства центра, кто-то — простор и загородную жизнь.
— Где в Иркутске сейчас чаще покупают жильё, есть ли районы с менее активным спросом? Какой район самый дорогой?
— Покупают во всех районах города — всё зависит от бюджета и потребностей покупателя. В Иркутске нет "мертвых" районов: спрос есть везде, просто ценовой диапазон разный.
Самый дорогой район — Октябрьский. Это связано с престижным расположением и развитой инфраструктурой, видовыми характеристиками и экологией, новым качественным жильём, хорошей транспортной доступностью и высоким спросом.
— Рост ввода жилья более чем на 20%, увеличение цен и снижение числа сделок — это признаки стагнации, кризиса или нормальной перестройки рынка?
— Я считаю, что это скорее выравнивание и стабилизация рынка. Ранее происходили резкие колебания цен на новостройки и изменения ключевой ставки, что временно сказывалось на покупательской способности. Новый фонд жилья необходим, потому что старый фонд устаревает — есть дома 30–50-х годов, которые скоро будут признаны аварийными. Новые квартиры позволяют молодым семьям воспользоваться льготными программами, например, семейной ипотекой. Если новых квадратных метров не будет, стагнация возможна, но сейчас, при активном строительстве, рынок работает нормально.
Кто сейчас готов тратить миллионы
Основные покупатели — молодые семьи 30–35 лет с детьми до 6 лет и многодетные семьи. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
— Кто сегодня покупает жильё в Иркутской области при текущем уровне цен? Как изменился портрет покупателя за последние годы?
— Основные покупатели — молодые семьи 30–35 лет с детьми до 6 лет и многодетные семьи — они чаще всего ориентируются на новостройки. На загородную недвижимость смотрят более зрелые покупатели среднего возраста. Вторичное жильё приобретают и молодые, и представители среднего возраста.
Многие покупатели — рабочий класс, кто официально трудоустроен и может подтвердить доход для одобрения ипотеки. Простая ипотека без подтверждения дохода сегодня уже практически недоступна — банки проверяют документы очень тщательно.
И вот, что интересно — среди молодых покупателей есть категория, которая не слишком заморачивается на процентных ставках и долговой нагрузке. У них есть потребность в жилье, они готовы приобретать квартиру даже на условиях повышенной ставки и закрывать эту потребность, не акцентируя внимание на каждом проценте.
— Помимо ипотеки, какие инструменты покупки сейчас наиболее востребованы: рассрочки, траншевые платежи, скидки от застройщиков? Появились ли новые механики, которые реально работают?
— На рынке есть несколько дополнительных инструментов покупки. Застройщики предлагают рассрочки, субсидированные ипотечные продукты и скидки — но это индивидуально и зависит от конкретного ЖК и застройщика.
Самая востребованная программа сейчас — семейная ипотека. Мы помогаем клиентам получить одобрение по этой программе и выбрать оптимальный объект, не ограничиваясь каким-либо конкретным комплексом.
Новые механики появляются, но пока их мало и они работают выборочно. С точки зрения массового рынка, ключевым остаётся именно сочетание классической ипотеки, семейных льгот и, в отдельных случаях, рассрочек.
Как не потерять деньги на "сомнительном" застройщике
— Насколько сегодня распространены мошеннические схемы на рынке и существует ли проблема "чёрных риелторов"?
— Мы подходим к сделкам очень аккуратно. Тщательно проверяем объекты и покупателей — если видим риск с правом собственности или финансовой состоятельностью, сделку не проводим и ищем другой вариант. Сотрудничаем с банками и нотариусами, что дополнительно повышает безопасность.
Мы подходим к сделкам очень аккуратно. Фото: Дмитрий Осипчук, ИА PrimaMedia.ru
Что касается "чёрных риелторов", то это явление осталось в основном в 90-х и начале 2000-х. Сейчас таких практик практически нет. Любые мошеннические схемы мы стараемся предотвращать на уровне проверки и прозрачной работы с документами.
— Можно ли на законодательном уровне повысить доверие к риелторам и создать механизмы, которые позволят клиентам безопасно работать со специалистами?
— Да, такой законопроект уже существует. Каждый специалист получит уникальный ID и лицензию. Без неё он не сможет оказывать риелторские услуги.
Кроме того, планируется создание реестра специалистов и агентств недвижимости, где будет информация о лицензиях, аккредитации, отзывах и возможных рисках. Это позволит клиенту видеть, что риелтор работает официально и безопасно, а не просто через "частные объявления" на площадках.
Официальное регулирование и лицензирование сделают рынок прозрачным и повысят доверие к профессии.
— Существует ли проблема обманутых дольщиков и как сегодня можно защитить себя при покупке жилья?
— Как мне кажется, это проблема далеко в прошлом. Сейчас ситуация полностью регулируется государством. Прежде чем застройщик начнёт строительство, он обязан получить разрешение и пройти экспертизу.
Все застройщики аккредитованы, деньги покупателей сейчас переводятся на эскроу-счета и выплачиваются только после ввода дома в эксплуатацию. Это защищает права покупателей: если у застройщика возникают финансовые проблемы, средства либо возвращаются клиенту, либо дом достраивается другим подрядчиком.
Чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика, нужно:
- Проверять разрешение на строительство — любой застройщик обязан получить официальное разрешение и пройти экспертизу проекта;
- Проверять аккредитацию застройщика — убедиться, что компания официально зарегистрирована, использует эскроу-счета и соблюдает требования законодательства;
- Использовать безопасные механизмы оплаты — деньги передаются через эскроу-счета и доходят до застройщика только после ввода дома в эксплуатацию;
- Оценивать репутацию застройщика — смотреть, какие объекты он строил раньше, были ли проблемы с вводом в эксплуатацию;
- Обращать внимание на сроки и качество строительства — задержки до 3-6 месяцев допустимы, а жильё должно соответствовать современным стандартам, в том числе по материалам и технологии строительства;
- Проверять район и инфраструктуру — наличие детских садов, школ, клиник, транспортной доступности, а также геологические и экологические особенности территории.
Всё это позволяет минимизировать риски, выбрать надёжного застройщика и сделать покупку безопасной.
"Человеку нужен человек"
— Как цифровизация влияет на рынок: какую роль начинают играть нейросети в подборе и продаже жилья? Ожидать ли в ближайшем будущем появление ИИ-агента по недвижимости?
Тема интересная. Искусственный интеллект мы в основном используем в маркетинге. Фото: Kandinsky 5.0 (12+)
— Тема интересная. Искусственный интеллект мы в основном используем в маркетинге и для помощи специалистам — например, у нас есть нейроассистент на сайте, который фильтрует объекты по запросам: район, цена, площадь, количество комнат и так далее. Он анализирует разные площадки и предлагает подходящие варианты риелтору, но не заменяет человека.
Полноценного ИИ-агента, который мог бы безопасно провести сделку и проконсультировать клиента, пока нет и, на мой взгляд, не будет в ближайшее время. Покупка недвижимости — крупная сделка, связанная с эмоциями и доверительными отношениями, как говорится, человеку нужен человек.
Покупать или ждать?
— Самый главный вопрос, я думаю, для многих, стоит ли сейчас покупать недвижимость в Иркутской области?
— Определенно, да. Мы всегда рекомендуем ориентироваться на свои потребности, а не на тревожные новости о возможных падениях рынка. Если есть необходимость в жилье — его стоит покупать. Рынок недвижимости стабилен: строятся новостройки, экономика развивается, цены растут постепенно. Ожидать резкого снижения стоимости квадратного метра или обвала рынка не стоит.
Для тех, кто планирует жить в Иркутской области или инвестировать в жильё, сейчас — подходящее время для покупки.
Ипотечный шок. Эксперты раскрыли выгодный момент покупки жилья и будущие цены в Иркутске В материале рассказываем о неочевидных возможностях покупки квартир и объясняем причины дороговизны кв.метра в Приангарье
