IrkutskMedia, 14 мая. Рынок апартаментов активно продвигается как инструмент для инвестиций и стабильного дохода от аренды. Однако за привлекательными обещаниями часто остаются без внимания юридические особенности, которые напрямую влияют на реальную доходность таких вложений. О подробностях рассказала юрист Ирина Сивакова в своём тг-канале "Юридические тонкости" (18+).
Апартаменты — не жильё в юридическом смысле
Юрист подчеркивает, главный нюанс заключается в статусе объектов. Она обращает внимание на то, что апартаменты в российском праве не относятся к жилым помещениям.
"Формально это нежилые помещения, несмотря на их фактическое использование для проживания людей", — поясняет Ирина Сивакова.
Поэтому сдача квартир и апартаментов регулируется по-разному: квартиры сдаются по договору коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ), а апартаменты по договору аренды (гл. 34 ГК РФ).
Налоговая нагрузка выше, чем у квартир
По словам юриста, владельцы апартаментов лишены ряда налоговых преимуществ, которые доступны собственникам жилья. Так, не действуют льготы по налогу на имущество физлиц, ставка применяется как для нежилых объектов. Кроме того, доход от аренды апартаментов нельзя оформить через режим самозанятости.
"Владельцу придётся выбирать: платить НДФЛ или регистрироваться как ИП и использовать один из налоговых режимов", — уточняет эксперт.
Регистрация жильцов — под вопросом
Возможности оформить постоянную регистрацию в апартаментах нет, а временная также ограничена.
Ирина Сивакова напомнила о позиции Конституционного суда: допускается только временная регистрация собственника и членов его семьи (Постановление КС РФ от 3 февраля 2026 г. №4-П).
При этом арендаторы в этом перечне не упомянуты, что делает их регистрацию юридически проблемной.
