IrkutskMedia, 24 сентября. Новый запрет на строительство в зонах затопления и подтопления (ЗЗП) вызвал массу вопросов у застройщиков, потенциальных покупателей жилья и даже представителей власти в Иркутской области. Закономерно, что особое внимание в этом вопросе на территории региона приковано к Иркутску. Ведь именно здесь масса зон, попавших под запрет строительства, и где сейчас стремятся ввысь с десяток жилых комплексов. Среди них и премиальные, элитные, а также территории комплексного развития (КРТ).
Что теперь будет с уже строящимся жильем у воды, может ли новый запрет сказаться на объемах строительства и стоимости недвижимости, и главное — что начали делать власти для урегулирования ситуации с ужесточением строек — в материале редакции.
Что именно изменил закон и зачем
Как объяснили корр. редакции в Минстрое РФ и Минприроды РФ, ранее по закону стройку в таких зонах можно было начинать, если проект объекта предусматривает дальнейшее устройство инженерной защиты.
"Ранее действовавшая редакция (закона — прим.ред.) допускала строительство в границах зон затопления и подтопления объектов капитального строительства, проектной документацией которых предусмотрены мероприятия по обеспечению сооружениями инженерной защиты", — сообщили в Минстрое РФ.
То есть раньше компании могли начать строительство без фактически возведенных защитных сооружений в ЗЗП. Теперь же, согласно ФЗ №301 от 4 августа 2026 года, сразу начать строительство без возведенной инженерной защиты запрещается — территории таких зон сначала нужно защитить от затопления или подтопления. К слову, новый закон запрещает сразу проводить и освоение территории под застройку.
Отметим, что принятый закон не породил абсолютно новый запрет, он лишь уточнил, в каком порядке должны проводиться мероприятия с целью защиты территории от затоплений и подтоплений.
"Сначала должна быть построена инженерная защита территории, потом ввиду этого снята зона подтопления или затопления, и затем уже начато строительство", — подчеркнули в Минприроде РФ.
Будущее строящихся ЖК и территорий КРТ
Строительство в ЗЗП. Фото: создано при помощи ИИ
В силу географических особенностей большинство населенных пунктов Иркутской области находятся в границах водоохранных зон, вблизи рек и озер. Это характерно для любого города нашей страны и мира, когда транспортно-логистический компонент вкупе с географическим расположением определяет успешность развития того или иного населенного пункта, его дальнейшее расширение и развитие. Как сообщили в региональном Минстрое, ФЗ-№301, в части исполнения положений по защите от подтоплений и затоплений, требует выработки единообразного подхода к правоприменению, единой системы работы по объектам капстроя.
"Для соблюдения новых требований застройщикам потребуется внедрять дополнительные комплексные инженерно-технические решения по защите территорий, что неизбежно повлечет удорожание строительства и корректировку проектной документации", — сообщили в Минстрое Приангарья.
На текущий момент региональный Минстрой инициировал проверку действующих разрешений на строительство и земельных участков, в отношении которых приняты решения о комплексном развитии территории. Специалисты будут проверять их соответствие требованиям законодательства о ЗЗП. Анализ и сбор данных проводят во взаимодействии с муниципалитетами региона. Обратим особое внимание на данный момент, поскольку ревизия площадок, где предполагается строительство или оно уже ведется, может серьезно скорректировать не только сроки, но и в целом повлиять на застройщиков в Иркутске, которые так лихо осваивают любые свободные пространства в городе.
Предварительно, в зону затопления и подтопления попадает часть строящихся жилых комплексов Иркутска, а также ряд территорий, в отношении которых приняты решения о комплексном развитии территории. Детальная инвентаризация и правовая оценка таких участков еще не завершены. Поэтому их количество, площадь и градостроительный потенциал власти пока не называют. Итоговые сведения появятся после окончания проверочных мероприятий.
Вид на Ангару теперь как сожаление — какие ЖК попали под запрет стройки после нововведенийВ августе региональное министерство направило в Минстрой России письмо с просьбой разъяснить по строительству в зонах затопления и подтопления (ЗЗП). В федеральном Минстрое ответили: если разрешение на строительство выдано законно, то сам факт расположения объекта в ЗЗП не может стать основанием ни для отмены этого разрешения, ни для отказа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Если разрешение на строительство жилого объекта выдали до вступления в силу ФЗ №301, дополнительных разрешений получать не нужно — при условии, что стройка ведется строго по ранее утверждённому и прошедшему госэкспертизу проекту, в установленные сроки и с соблюдением требований безопасности на подтопляемых территориях.
То есть, с одной стороны никаких дополнительных документов не требуется, с другой — если строительство идёт "с соблюдением требований безопасности на подтопляемых территориях". Значит ли это, что вопрос о инженерной защите остаётся актуальным?
В федеральном Минстрое корр. IrkutskMedia пояснили, что при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или рассмотрении уведомления об окончании строительства объектов, которые начали строить до принятия нового закона, нужно проверять, обеспечены ли эти объекты сооружениями и методами инженерной защиты от негативного воздействия вод, а также учитывать требования земельного и градостроительного законодательства.
"В целях снижения негативного воздействия текущей ситуации на объемы строительства в рамках работы строительного комплекса Минстрой России подготовил и направил в правительство РФ проект акта, направленного на завершение строительства ранее запланированных объектов капитального строительства, в том числе жилых", — сообщили в федеральном Минстрое.
Добавим, на региональном уровне губернатор Иркутской области Игорь Кобзев поручил создать межведомственную рабочую группу в связи с введением новых правил капитального строительства в зонах затопления и подтопления. Специалисты группы будут работать с федеральным центром по вопросу исполнения новых правил строительства в ЗЗП. На заседании с членами правительства глава Приангарья поручил региональному Минстрою провести глубокий комплексный анализ ситуации в разрезе двух сегментов: индивидуального жилищного строительства и многоквартирных домов.
"Развитие ИЖС имеет важное значение для региона. К сожалению, в современных реалиях есть факторы, сдерживающие это направление, на которые мы не можем повлиять. Но есть и то, что мы можем сделать на региональном и муниципальном уровнях. В частности, речь идёт о подготовке земельных участков с готовой инфраструктурой. Необходимы комплексные инфраструктурные проекты", — подчеркнул Игорь Кобзев.
Какие участки попадают в ЗЗП и как их оттуда исключить
ЗЗП. Фото: создано при помощи ИИ
Территории включают в зоны затопления и подтопления или исключают из них на основании постановления правительства РФ №360 от 19 апреля 2014 года. Границы зон определяют с учётом данных региона, эти данные обязательно согласовывают с МЧС России, Роскадастром, Росгидрометом и местными властями, сообщили в Минприроде РФ.
В зону затопления попадают территории, которые могут оказаться под водой при паводке или подъеме уровня воды, вероятность которого — 1% в год (повторяющееся в среднем раз в 100 лет). К ним относятся территории, прилегающие:
- к незарегулированным водотокам (рекам и пр., без инженерных сооружений);
- к устьевым участкам рек, где вода поднимается из-за нагонных ветров;
- естественным водоемам (озерами и пр.);
- водохранилищам (на случай, если при пропуске паводка вода поднимется до подпорного уровня);
- зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, где затопление возможно при пропуске паводка;
- участкам рек, где весенний ледоход образует заторы, и вода резко поднимается.
В зону подтопления попадают территории рядом с зонами затопления. Они тянутся вдоль их границ на расстоянии 50 метров от этих границ (касается территорий для рек, ручьёв, озёр и водохранилищ).
Если участок частично попадает в зону затопления или подтопления, то граница такой зоны будет устанавливаться по этим частям участка, объяснили корр. редакции в Минприроды РФ.
"Что касается частичного попадания участков в зону подтопления или затопления, то решение принимает регион вместе с органами местного самоуправления на основании требованиям к таким территориям (согласно постановлению правительства России №360)", — сообщили в федеральном Минприроды.
В федеральном министерстве добавили, что на данный момент Минприроды России работает над проектом изменений в Положение о зонах затопления, подтопления, которое оптимизирует процедуру изменения зон затопления, подтопления. В принятии таких решений смогут участвовать граждане и юридические лица.
Исключить территорию из зоны затопления и подтопления можно двумя способами, сообщили редакции в пресс-службе Росводресурсов. По закону (п. 21 Положения о ЗЗП постановления правительства РФ №360) это возможно, если:
- обеспечить территорию инженерной защитой от негативного воздействия вод (строительство, например, дамбы, берегоукрепительных сооружений, искусственного повышения поверхности территории, устройства свайных фундаментов и пр.);
- или водный объект уже прекратил свое существование.
Добавим, что пересмотреть границы зон затопления и подтопления могут в случае, если:
- для конкретного водного объекта изменились расчетные параметры паводка — то есть прежняя оценка того, насколько сильным может быть паводок;
- изменились расчетные уровни воды в водохранилище из-за, например, реконструкции или параметра паводка.
Стройка в ЗЗП. Фото: создано при помощи ИИ
В Росводресурсах сообщили, что их агентство устанавливает, изменяет или прекращает действие ЗЗП на основании предложений исполнительного органа субъекта РФ. Так, в 2020 году по предложению Минприроды Приангарья внесли изменения в границы зоны затопления города Тулун. В отношении других населенных пунктов региона в адрес Енисейского БВУ предложений по ЗЗП не поступало.
Росводресурсы и власти регионов проводят регулярные наблюдения за тем, как используются зоны затопления и подтопления. Специалисты в том числе следят за соблюдением ограничений по использованию сточных вод, размещению кладбищ, скотомогильников, отходов производства и потребления, химических и др. По Ангаро-Байкальскому бассейному округу наблюдения за режимом использования ЗЗП осуществляется 1 раз в год. При этом в полномочия Росводресурсов не входит контроль за соблюдением запрета на строительство и освоение территорий в зонах затопления и подтопления — такие надзорные функции законом им не предоставлены.
На данный момент редакции удалось выяснить, что в настоящее время прокуратура Иркутской области проводит анализ состояния законности в сфере исполнения градостроительного и земельного законодательства при предоставлении земельных участков с учетом установленных зон затопления и подтопления. По итогам будет решен вопрос о необходимости организации соответствующих надзорных мероприятий и принятия мер реагирования, сообщили корр. IrkutskMedia в пресс-службе прокуратуры Приангарья.
Таким образом, ужесточение капитального строительства не означает автоматической остановки всех строек в зонах затопления и подтопления. Для уже строящихся жилых объектов ключевым остается наличие законно выданного разрешения до вступления в силу ФЗ №301 и соблюдение утвержденной проектной документации, а также требований безопасности. Количество ЖК и территорий КРТ, которых коснутся новые требования, пока неизвестно. Однако с учетом географического расположения Иркутска можно предполагать, что под ужесточение попадет существенная жилищного строительства. При этом власти на разных уровнях работают над тем, чтобы без ущерба для строительной отрасли были завершены уже реализуемые проекты, а будущие стройки велись согласно новому порядку строительства в зонах затопления и подтопления.
Напомним, ранее на фоне ужесточения строительства в ЗЗП корр. редакции изучил, какие жилые комплексы в Иркутске строятся в таких зонах, а также какие земельные участки, отведенные под застройку, попадают в границы зон затопления и подтопления. Выяснилось, что новый запрет касается арендных домов УКСа, бизнес-класса у Ангары и как минимум еще шести проектов жилищного строительства.
