IrkutskMedia, 1 июня. Иркутск — лакомый кусок для застройщиков элитной жилой недвижимости. Расположение города у берегов самой чистой в стране реки Ангара, всего в 70 км от Байкала, автоматически придает особую статусность новым жилым комплексам премиум и бизнес-класса. Предложения девелоперов самые разнообразные: от просторных квартир с панорамными окнами до пентхаусов с собственными террасами. Ценовая история премиального жилья ошеломляет — это десятки, а в некоторых ЖК и сотни миллионов рублей. Например, самая дорогая квартира в новостройках Иркутска сейчас стоит 213,2 млн рублей. При этом наиболее дешевые объекты премиум-класса в шаговой доступности от Ангары продаются за скромные 7-16 млн рублей. Что именно скрывают застройщики за этими ценами и где возводят такое жилье в Иркутске, читайте в материале нашего аналитика Валерии Блэк.
Целое состояние с видом на Ангару
Дом. Фото: Сайт ЖК
Большинство элитных жилых комплексов находятся в Правобережном и Октябрьском округах. Самые дорогие из них располагаются у берегов Ангары ближе к центру Иркутска. Так, в январе этого года ввели в эксплуатацию ЖК "Корсо Резиденция" на Цесовской набережной. Девятиэтажный дом имеет 114 квартир и 12 пентхаусов с террасами. Планировки жилья — без разделения на комнаты. Именно здесь находится самая дорогая жилплощадь столицы Приангарья — пентхаус на восьмом этаже площадью 582,5 кв.метров за 213 млн рублей.
Корр. редакции, увидев такую стоимость, задался главным вопросом: "что же такого особенного может быть в этом пентхаусе?". Изучая жилье с долей легкого юмора, можно прийти к выводу, что в целом ничего необычного в нем и нет: "подумаешь, шесть балконов, терраса, и кухня площадью в 110 кв.метров. Где такое сейчас не увидишь в Иркутске…".
Информация о пентхаусе. Фото: Сайт ЖК
Заглянула Валерия Блэк в планировку квартиры, оказалось, что помимо кухни, площадь которой сопоставима с пятикомнатной квартирой в обычном доме комфорт-класса, еще 167 кв.метров отведено под санузлы, коридоры, гардеробные, кладовые и холлы. Не забываем про оставшиеся 132 кв.метра — это общая комната. Вид из пентхауса открывается на закрытый двор, набережную и Ангару. Дополнительную стоимость, которая обязательно, конечно же, нужна для таких объектов — это внешняя отделка из благородных камней: гранита и мрамора. Возможно, для будущих жителей это будет как-то по особенному греть душу или вызывать какой-то иной элитаризм.
Валерия Блэк подсчитала, что стоимость кв.метра в этом пентхаусе обойдется в 366 тысяч рублей. Для сравнения — средняя цена квадрата на "первичке" в Иркутске составила 172,3 тысячи рублей в первом квартале 2026 года. Кстати, этот пентхаус стоит как примерно 26 "двушек" в новом доме стандарт-класса в Правобережном округе (взяли за расчет квартиру стоимостью в 8 млн рублей).
На этом закончим с математикой и отметим, что объективно, конечно же, нет смысла сравнивать пентхаус в премиуме с "двушкой" в стандарт-классе. Ведь это совершенно разные сегменты жилья, ориентированные на покупателей с разным кошельком. Например, вы когда-нибудь видели, чтобы у ЖК стандарт или комфорт-класса была собственная гостиница или гольф-центр? А в КОРСО есть такие "причуды", сказывается и месторасположение объекта. Поэтому здесь цены на квартиры "переваливают" 200 млн рублей. Кстати, самое дешевое жилье в этом ЖК тоже можно найти. За 26,9 млн рублей предлагается квартира площадью 76,9 кв.метров без балконов и террас. В ней ограничились четырьмя окнами с видом на Сурикова.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
От 8 до 43 млн рублей — или завтрак семьей на берегу реки
Еще один жилой комплекс с панорамой на Ангару появился на Верхней Набережной в Октябрьском округе — клубный дом "Риверанг", он имеет четыре восьмиэтажных корпуса с 335 квартирами. Жилье бизнес-класса введут в эксплуатацию в этом году. Этот дом максимально приближен к береговой линии.
ЖК, как и предыдущий, включает пентхаусы с террасами — причем двухэтажные с уже готовым дизайнерским ремонтом. Как говорится: "покупай, заезжай и живи". Цены на такое жилье в открытых источниках не разглашаются. Что касается квартир, то в доме представлены варианты от однокомнатных до четырехкомнатных.
На момент публикации самая дорогая квартира в этом ЖК стоит 43 млн рублей. За такую цену девелопер предлагает четырехкомнатное жилье площадью 118 кв.метров на восьмом этаже (цена кв.метра — 364 тысячи рублей). Валерия Блэк изучила планировку этой квартиры, позволяющая организовать кухню-гостиную, и как минимум два санузла. Отметим, что на законодательном уровне нет жестких требований к количеству санузлов в квартирах. Однако в Единой классификации новостроек рекомендуется в квартирах премиум и бизнес-класса от двух комнат иметь свыше двух санузлов. Окна в этой квартире выходят на две стороны: улицу Дальневосточную и на набережную. Вид на Ангару — панорамный. В целом квартиры в этом доме имеют панорамные виды и французские балконы (чтобы будущие жильцы понимали, за какую эстетику увеличена стоимость жилья), планировки также включают наличие окон в ванных комнатах, мастер-спальни с собственной гардеробной и санузлом.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Отметим, что стоимость жилья в этом ЖК очень разнообразная. Так, самая дешевая квартира здесь стоит 8,3 млн рублей — она указана, как однокомнатное жилье площадью 26,34 кв.метров на четвертом этаже. Однако по факту, судя по планировке, это типичная студия с балконом. Полноценная "однушка", где уже застройщик предусмотрел стену, разделяющую кухню и комнату, стоит от 9,4 млн рублей.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Добавим, ЖК имеет двухуровневый паркинг, систему "Умный дом" и благоустроенную набережную вдоль реки. Кроме того, на прилегающей к дому территории предусмотрено несколько игровых зон, просто зона отдыха и смотровая площадка. По месторасположению от дома до центра можно добраться за 2 минуты на машине (без пробок) и за 15 минут пешком.
Десятки миллионов или уединение в самом центре города
Теперь расскажем о новом ЖК, где самая дорогая квартира (четырехкомнатная с отдельной кухней) стоит 40,2 млн рублей. Продается такое "гнездышко" в клубном доме премиум-класса на улице Грязнова в Правобережном округе. ЖК был сдан в эксплуатацию в 2025 году, дом имеет четыре этажа и всего 17 квартир. Площадь квартиры за 40,2 млн рублей на втором этаже составляет 122,8 кв.метров. Цена за кв.метр получается в 327,3 тысячи рублей. Эта квартира, как и другое жилье в доме, имеет панорамные окна, французские балконы, дизайнерские лобби с камином, витражами и зоной отдыха.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Самая низкая стоимость жилья в доме на Грязнова составляет 19 млн рублей — это двухкомнатная квартира в 55,1 кв.метр с совмещенным санузлом.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Добавим, в цоколе дома располагаются кладовые. Для жильцов предусмотрен подземный паркинг, уединенный двор и лобби, для гостей дома — устроен отдельный санузел. Одним из преимуществ, которое расписывает застройщик, — возможность несколько квартир объединить в одну, тем самым увеличив жилую площадь. Большинство жилых домов премиум-класса расположены в центральной или околоцентральной части города — пешком можно дойти до популярных исторических мест и набережной у Ангары.
Цена локации и выбор квартир
Премиум-жилье за десятки миллионов рублей строят также недалеко от Иерусалимском горы. Так, на улицах Триллиссера и Лебедева-Кумача возводят ЖК "Вектор", его сдадут в эксплуатацию в 2027 году. ЖК имеет два корпуса от 9 до 11 этажей, общее количество квартир — 244. Здесь самое дорогое жилье стоит 39,5 млн рублей за черновую отделку. За эту стоимость предлагается пятикомнатная квартира площадью 143,9 кв.метров на предпоследнем — восьмом — этаже. Планировка включает наличие двух санузлов, отдельного помещения под постирочную, а также встроенную гардеробную в одной из комнат.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
В этом ЖК ценовой диапазон широкий. Наиболее дешевая квартира здесь обойдется в 11,6 млн рублей — это будет однокомнатная квартира площадью 38,2 кв.метров на четвертом этаже, без балкона.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Все квартиры в ЖК имеют панорамные окна и другие преимущества почти любого премиум-жилья, например, внутрипольные конвекторы и шумоизоляцию. Также аналогично вышеупомянутым домам здесь проектом предусмотрены паркинг, видеокамеры и консьерж-сервис. Премиум-квартал включает такую инфраструктуру, как детский сад, спа-комплекс, фитнес-зал, ресторан и лаунж-бар с переговорными. По месторасположению от ЖК можно пешком дойти до Иерусалимской горы, 130-го квартала, до Верхней Набережной прогулка составит около 20-25 минут.
Акцент на архитектуре
Еще одно жилье премиум-класса строят рядом с торговым центром "ЯркоМолл". Речь идет о комплексе клубных домов "Звезды", ввод в эксплуатацию намечен на 2027 год. Комплекс включает пять домов в форме эллипса в 7-8 этажей, предусмотрено 274 квартиры. Две из пяти секций расположены достаточно на близком расстоянии от реки Ангара.
Самая дорога квартира в ЖК стоит 37 млн рублей — это четырехкомнатное жилье в 128,9 кв.метров на пятом этаже. Цена за кв.метр — 287 тысяч рублей. Стоит отметить, что за счет формы эллипса планировка квартиры плавная — полукругом — и имеет полностью панорамный вид, в том числе в ванной мастер-спальни. Здесь Валерия Блэк обратила внимание на уже знакомые условия, когда квартира предусматривает три санузла, три полноценных комнаты и большую кухню-гостиную.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Минимальная цена за жилье в ЖК составляет 10,6 млн рублей. За такую стоимость девелопер предлагает однокомнатную квартиру площадью 26,5 кв.метров. Судя по планировке, как и ранее было в "Риверанге", это студия на третьем этаже с двумя панорамными окнами.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Добавим, что вдоль клубных домов появится Звездный бульвар, также благоустройство включает создание спортивной, детской площадки и зоны отдыха. В шаговой доступности от ЖК находятся торговый центр, детсады, школы, бульвар Гагарина и остров Юность.
Дальше от центра или "однушки" сразу в 50 кв.метров
Застраивают жильем бизнес-класса и территорию вдоль Верхней Набережной ближе к плотине Иркутской ГЭС. Здесь с 2022 года сдают в эксплуатацию секции ЖК "Сибиряков". Комплекс включает четыре дома по две блок-секции каждый. В начале 2025 года были сданы две секции третьего дома, в текущем году будет сдан в эксплуатацию финальный дом из 18-этажных двух блок-секций.
Самая дорогая квартира здесь стоит 20,3 млн рублей. В такую цену обойдется четырехкомнатное жилье площадью 108,9 кв.метров на восьмом этаже. Стоимость кв.метра — 186,4 тысячи рублей, что почти соответствует средней цене на "первичку" по городу. В квартире предусмотрено полноценных четыре комнаты, а также отдельно кухня-гостиная в 20,7 кв.метров, два санузла с ваннами и теплая лоджия в 3,1 кв.метра. Окна в квартира — панорамные.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Наиболее дешевая квартира в этом ЖК стоит 9,3 млн рублей. При этом стоит заметить, что это просторная однокомнатная квартира площадью 48,1 кв.метров на втором этаже. Судя по планировке, санузел занимает площадь в 5 кв.метров, кухня-гостиная — 16 кв.метров, спальня предусматривает гардеробную и теплую лоджию в 3,1 кв.метров, окно — панорамное.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
На сайте ЖК указано, что для жителей предусмотрены паркинг, кладовые. И прочий набор компонентов, характерный для подобного жилья: приватные дворы для жителей, они полностью пешеходные, здесь имеются спортплощадки, детский городок, веломаршрут, площадки для дворовых праздников, а также активные, прогулочные и тихие зоны. По транспортной доступности — вблизи ЖК находятся одни из главных дорог, ведущих как в центр города, так и на противоположный берег реки. До ближайшего пляжа у берега Ангары — около 10 минут пешком.
Бизнес рядом с Ангарой в Свердловском округе
На левом берегу Ангары также строится жилой комплекс — "Бродский" на улице Старо-Кузьмихинской. Этот ЖК из двух 18-этажных блок-секций — единственный уровня бизнес-класса в данной локации. Его ввод в эксплуатацию запланирован на 2027 год. Дом имеет панорамные виды на исторический центр города и реку.
Здесь самая дорогая квартира стоит 37,8 млн рублей. Речь идет о трехкомнатном жилье площадью в 159,1 кв.метров на последнем этаже. Стоимость кв.метра получается 237,5 тысячи рублей. Жилая площадь квартиры занимает 73,3 кв.метра, еще 31,7 квадратов приходится на террасу с видом как на двор, так и на реку. Окна квартиры выходят на Ангару. Планировка включает три санузла, гардеробную и достаточно большую гостиную в 44 кв.метра.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Самая дешевая квартира здесь стоит 8,8 млн рублей — полноценное однокомнатное жилье площадью 41,7 кв.метров на восьмом этаже. Стоит отметить, что планировка такой квартиры включает лоджию в 3,6 кв.метров, что не всегда встречаешь в наиболее бюджетных вариантах квартир.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Дома имеют входные группы, кладовые, колясочные комнаты, подземный премиум-паркинг, торговую улицу на первых этажах с аптекой, кафе и салоном красоты. Для жильцов также предусмотрены лаунж-зона на крыше (проще говоря — место для отдыха), крытая гостиная и коворкинг. Кроме того, на сайте ЖК сообщается, что проект включает создание ландшафтного сада, дзен-пространства (да, даже такое), детских площадок, экотропы здоровья и выхода к парку на берегу Ангары.
По месторасположению ЖК находится рядом с общественным пространством "Поляна", до центра можно добраться на автомобиле за 5-15 минут в зависимости от конкретного места без учета пробок.
Еще один ЖК бизнес-класса в Свердловском округе строится рядом со Старокузьмихинской развязкой. Здесь возводят жилой комплекс "Автограф" — два дома в 12 и 19 этажей, сдача — 2026 год.
Формат квартир в "Автографе" (предусмотрено 298) довольно разнообразный: от студий до квартир с личным патио (ничего неприличного, это озелененная площадка во дворе) и пентхаусов. Самая дорогая квартира здесь стоит 29,9 млн рублей. Она находится на 12-м этаже, имеет четыре комнаты и является двухуровневой, площадь — 198,5 кв.метров. Планировка включает мастер-спальню с отдельным кабинетом и санузлом, отдельный санузел, кухню-гостиную общей площадью в 48,2 кв.метров, панорамные окна и террасу в 12 кв.метров. Вид из квартиры открывается на Ангару.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
Самая дешевое жилье в этом ЖК стоит 7 млн рублей. За эти деньги девелопер предлагает однокомнатную квартиру (по факту студию) площадью 26 кв.метров на втором этаже с французским балконом и панорамным окном, санузел — с душевой кабиной.
Планировка. Фото: Сайт ЖК
На сайте ЖК указано, что дома имеют кладовые, зону коворкинга на первом этаже, а также паркинг. У каждой из секций предусмотрен свой двор с детскими площадками и зонами отдыха. Отмечается, что ЖК имеет удобные выезды в разных направлениях, а территория обособлена от шумных дорог. Вокруг комплекса — развитая социальная инфраструктура.
Рынок премиального жилья Иркутска возле берегов Ангары очень неоднороден. С одной стороны — пентхаусы за 200 млн рублей с террасами, площадью в сотни квадратных метров и собственной уникальной инфраструктурой. С другой — это квартиры за 8–12 млн рублей, которые позволяют зайти в бизнес или премиум-сегмент без астрономического бюджета. Причем в этих вариантах речь идет не всегда о крошечных студиях в 26 квадратов. Застройщики предлагают вполне просторные однокомнатные квартиры до 50 "квадратов" с бюджетом до 10 млн рублей.
Стоит также отметить, что девелоперы в Иркутске продают не просто дорогое жилье, а идею особой среды — возможности завтракать с видом на реку, жить в нескольких минутах от центра и одновременно чувствовать уединение. Насколько эта концепция оправдывает десятки и сотни миллионов рублей — каждый покупатель, конечно, решает сам.
