IrkutskMedia, 8 июня. Недвижимость в Иркутске сегодня не только закрывает вопрос жилья, но и является вполне понятным финансовым инструментом. Кто-то покупает квартиру "на будущее", кто-то — под сдачу, а кто-то просто пытается сохранить деньги и иметь источник пассивного дохода. И в каждом случае возникает один и тот же вопрос: сколько лет нужно, чтобы недвижимость начала "работать в плюс"?
На первый взгляд все выглядит очень просто: купил квартиру, сдал, получаешь деньги и живешь счастливо. Однако на практике все сильно зависит от района. В одном округе жилье спокойно "отбивается" за 12–13 лет, в другом срок растягивается почти до 16 лет. И разница формируется не только ценой аренды, но и стоимостью входа.
Чтобы понять, насколько выгодно сегодня покупать недвижимость под аренду, корреспондент ИА IrkutskMedia сравнил среднюю стоимость недвижимости на вторичном рынке столицы Приангарья со средней стоимостью долгосрочной аренды. В каждом из округов города журналист рассмотрел студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Средние ставки аренды были взяты из ранее опубликованных материалов редакции. Стоимость квартир на вторичном рынке определялась на основе анализа объявлений на популярных площадках недвижимости.
Для расчета использовались две простые формулы.
Формулы расчета. Фото: ИА IrkutskMedia
При этом в расчетах не учитывались расходы на ремонт, налоги, коммунальные платежи, возможные простои квартиры и инфляция. Речь идет только об основных показателях.
Октябрьский округ
Октябрьский округ можно смело охарактеризовать как "что-то на богатом". Он остается одним из самых востребованных районов Иркутска. Здесь сосредоточено большое количество современных жилых комплексов, торговых центров, кафе и офисов. Район пользуется популярностью как у арендаторов, так и у покупателей недвижимости.
Квартиры здесь стоят дороже среднего по городу, но и аренда подтягивается следом. Поэтому доходность держится на стабильном уровне.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 5 млн рублей | 32 тысячи рублей | 7,7% | 13 лет |
| 1-комнатная | 6,5 млн рублей | 38 тысяч рублей | 7% | 14 лет |
| 2-комнатная | 8,5 млн рублей | 50 тысяч рублей | 7% | 14-15 лет |
| 3-комнатная | 11,5 млн рублей | 65 тысяч рублей | 6,8% | 15 лет |
Здесь меньше "случайных" арендаторов и больше тех, кто хочет жить в новых ЖК или заранее ищет приближенные к центру и работе локации.
Наиболее выгодными для вложений в Октябрьском округе остаются небольшие квартиры. Студии и однокомнатные квартиры здесь быстрее окупаются за счет относительно высокой стоимости аренды при более низкой цене покупки по сравнению с двух— и трехкомнатным жильем. Просторные квартиры приносят более высокий ежемесячный доход, однако требуют значительно крупных вложений. Поэтому срок их окупаемости оказывается дольше.
Именно в Октябрьском округе особенно хорошо ощущается разница между покупкой квартиры "для жизни" и покупкой квартиры "для инвестиций". Потому что одно дело — взять здесь компактную студию, и совсем другое — купить просторную двухкомнатную или трехкомнатную квартиру специально под сдачу.
И тут уже невольно возникает вопрос: кем вообще нужно работать, чтобы спокойно купить здесь жилье для себя, а потом еще и вторую квартиру — под аренду? Особенно если речь идет о новых ЖК, где цены продолжают расти практически вместе со спросом в геометрической прогрессии.
При этом сам рынок здесь чувствует себя довольно уверенно. Даже если арендаторы начинают экономить или рынок немного "остывает", Октябрьский округ все равно остается одним из самых устойчивых районов города. Во многом потому, что квартиры здесь снимают не только ради крыши над головой, но и ради уровня жизни вокруг.
Свердловский округ
Свердловский округ живет в режиме постоянного движения. Люди приезжают, снимают квартиры, переезжают дальше, и рынок аренды не успевает "останавливаться" и постоянно обновляется.
Причина проста. Много жилых микрорайонов, учебных заведений и удобная транспортная доступность с другими районами города.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 4,3 млн рублей | 28 тысяч рублей | 7,8% | 12-13 лет |
| 1-комнатная | 5,8 млн рублей | 34 тысячи рублей | 7% | 14 лет |
| 2-комнатная | 7,6 млн рублей | 42 тысячи рублей | 6,6% | 15 лет |
| 3-комнатная | 9,8 млн рублей | 55 тысяч рублей | 6,7% | 15 лет |
Особенно заметна разница в сегменте небольших квартир. Студии и однокомнатные варианты быстрее всего выходят на рынок аренды и, как правило, не задерживаются без жильцов. Спрос на такой формат остается стабильным в течение всего года. На момент публикации в Свердловском округе было представлено более 200 объявлений по студиям и однокомнатным квартирам. При этом двух— и трехкомнатных вариантов меньше почти на 100 объявлений.
Более крупные квартиры живут по другой логике. Их чаще выбирают арендаторы, которые изначально планируют более долгий срок проживания и не ориентируются на частые переезды. Из-за этого такие объекты могут дольше искать своего арендатора, зато потом они обычно сдаются стабильно и без частых простоев.
В целом складывается ощущение, что квартиры в Свердловском округе вообще редко бывают пустыми. Пока одни жильцы собирают коробки и съезжают, другие уже договариваются о просмотре. Особенно это может быть заметно ближе к началу учебного года, когда рынок буквально начинает "двигаться" быстрее обычного. В этот момент студии и однокомнатные квартиры могут уходить за считанные дни.
Поэтому Свердловский округ выглядит как один из самых "живых" районов для аренды. Здесь квартира редко превращается просто в недвижимость. Скорее в постоянно работающий актив, который почти все время находится в движении.
Правобережный округ
Правобережный округ выглядит как один из самых спокойных рынков аренды в Иркутске. Здесь нет ощущения постоянной гонки за новыми квадратными метрами или бесконечных строек за окном. Район живет в более размеренном темпе, и рынок недвижимости это хорошо отражает.
Стоимость квартир здесь заметно ниже, чем в Октябрьском округе, а сама аренда развивается без резких скачков. Если где-то рынок постоянно "разгоняется", то Правобережный округ скорее держит ровный темп и не пытается никого удивить.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 4 млн рублей | 24 тысячи рублей | 7,2% | 14 лет |
| 1-комнатная | 5,3 млн рублей | 30 тысяч рублей | 6,8% | 14-15 лет |
| 2-комнатная | 7 млн рублей | 38 тысяч рублей | 6,5% | 15 лет |
| 3-комнатная | 9 млн рублей | 48 тысяч рублей | 6,4% | 15-16 лет |
Небольшие квартиры здесь, как и везде, по-прежнему остаются самыми востребованными. Студии и однокомнатные варианты быстрее находят арендаторов и легче переживают периоды снижения спроса. Двух— и трехкомнатные квартиры работают уже по-другому. Их реже снимают "на время", зато после заселения жильцы обычно остаются надолго. В результате рынок здесь выглядит менее суетливым и более стабильным.
Правобережный округ сложно назвать территорией для тех, кто хочет максимально быстро "отбить" вложения. Скорее это история про спокойную аренду без постоянной гонки за доходностью. Квартира здесь работает размеренно, без резких взлетов, но и без неприятных падений.
И если в Свердловском округе рынок постоянно куда-то "бежит", то здесь все происходит заметно спокойнее. Без ощущения, что квартиру нужно успеть снять "прямо сейчас", пока ее не "урвал" кто-то другой.
В каком-то смысле Правобережный округ выглядит как рынок без лишней "гонки". Без ажиотажа, без сверхскоростей и без ощущения перегретого рынка. Просто квартиры, которые постепенно находят своих арендаторов и спокойно работают годами.
Ленинский округ
Ленинский округ остается одним из самых доступных районов Иркутска по стоимости вторичного жилья. И именно это делает местный рынок аренды довольно интересным с точки зрения окупаемости. Здесь все работает достаточно просто. Квартира стоит дешевле, аренда остается стабильной, а значит вложенные деньги начинают возвращаться быстрее.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 3,8 млн рублей | 25 тысяч рублей | 7,9% | 12-13 лет |
| 1-комнатная | 5 млн рублей | 30 тысяч рублей | 7,2% | 14 лет |
| 2-комнатная | 6,8 млн рублей | 38 тысяч рублей | 6,7% | 15 лет |
| 3-комнатная | 8,7 млн рублей | 47 тысяч рублей | 6,5% | 15-16 лет |
Студии и однокомнатные квартиры в Ленинском округе выглядят как наиболее "рабочий" вариант для аренды. Их проще купить, проще сдавать и проще вывести на окупаемость. Более крупные варианты здесь тоже востребованы. Их чаще снимают семьи или арендаторы, которые изначально ищут жилье на долгий срок.
Ленинский округ в целом выглядит как район, где математика аренды становится максимально понятной. Здесь нет ощущения, что для покупки квартиры нужно сначала выиграть в лотерею или продать все свое имущество. Именно поэтому округ часто выглядит более "приземленным" с точки зрения инвестиций. Без дорогих жилых комплексов и огромных ценников, зато с ощущением, что квартира действительно может начать приносить деньги быстрее, чем в более дорогих районах города.
Когда цифры встречаются с реальностью
Если убрать сухую математику, картина становится менее "гладкой", чем это выглядит в вышепредставленных таблицах. Квартира в Иркутске действительно может приносить доход от аренды, но вместе с ним появляются и дополнительные расходы.
Прежде всего речь идет о коммунальных платежах. В среднем по городу содержание студии обходится примерно в 3,5–5 тысяч рублей в месяц, однокомнатной квартиры в 4,5–6,5 тысячи рублей, двухкомнатной около 6–8,5 тысячи рублей, а трехкомнатное жилье может доходить до 8–12 тысяч рублей. Чаще всего их оплачивают арендаторы. Однако в бюджетном сегменте, где важна каждая тысяча, собственнику нередко приходится либо снижать ставку аренды, либо брать часть коммунальных платежей на себя, чтобы квартира не простаивала. В такие моменты доход, который выглядел хорошо в расчетах, на практике заметно уменьшается.
ЖКХ, коммунальные услуги, квитанции, деньги. Фото: Овдеенко Валерия, ИА PrimaMedia
К этому добавляются налоги. Самозанятые платят 4% от дохода при сдаче жилья физическим лицам, а при уплате НДФЛ ставка составляет 13%. Кроме того, практически любая квартира со временем требует вложений в ремонт, замену техники, мебели и устранение бытовых неисправностей.
Еще один важный момент — простои. Даже в популярных районах квартира не всегда квартира не всегда сдается без перерывов. Иногда поиск арендатора занимает несколько недель или даже месяцев.
В результате фактическая доходность аренды может быть ниже расчетной. Если в таблице она составила около 6,5–8% годовых, то после учета всех расходов показатель нередко снижается до 5–6,5%. Соответственно меняется и срок окупаемости. Если по расчетам квартира может окупиться за 12–16 лет, то на практике этот срок может растянуться до 14–18 лет.
Поэтому квартира для аренды сегодня выглядит не как способ быстро заработать, а как инвестиция на долгий срок. Это можно назвать своеобразным марафоном, где важна не скорость, а выносливость. Доход здесь приходит постепенно, а окупаемость растягивается на годы, поэтому рассчитывать на полностью пассивный заработок вряд ли стоит.
А может лучше вклад?
После всех расчетов возникает простой вопрос: что сейчас выгоднее — купить квартиру под сдачу или положить деньги на вклад в банк? Сегодня ответ уже не так очевиден, как несколько лет назад. Ставки по вкладам в крупных банках находятся примерно на уровне 13–14% годовых, и это заметно выше средней доходности аренды жилья.
Например, если взять 5 млн рублей, примерно столько стоит небольшая квартира в Иркутске, то вклад под 13% может приносить около 650 тысяч рублей в год до налогов. Та же сумма, вложенная в недвижимость, после учета всех расходов и простоев чаще всего дает около 250–325 тысяч рублей чистого дохода в год.
Деньги, финансы. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
На первый взгляд вклад выглядит выгоднее. Он не требует ремонта, поиска жильцов и других дополнительных затрат. Деньги просто лежат в банке и приносят проценты. Однако, как отмечает риелтор иркутского агентства недвижимости "Слобода" Елена Соковнина, многое зависит от того, с какой стороны смотреть на вложения.
"Если говорить о краткосрочной перспективе и о том, что мы наблюдаем сейчас, то при высокой ставке банковские инструменты выглядят достаточно привлекательно. Человек ежегодно и ежемесячно видит заработанные деньги, которые можно получить уже в ближайшем будущем. Это выгодный вариант для тех, кому важно регулярно получать доход от своих вложений — быстро, стабильно и понятно", — подчеркнула она.
Елена Соковнина добавила, что инвестор заранее понимает, какой доход получит по итогам года, а также может относительно быстро воспользоваться своими средствами.
"В целом любые деньги можно забрать тогда, когда это потребуется, пусть даже с потерей части процентов", — уточнила эксперт.
По ее словам, недвижимость стоит рассматривать иначе, поскольку она работает на более длинной дистанции.
"При вложении в недвижимость очень важно правильно выбирать объект, чтобы в случае необходимости была возможность вернуть хотя бы собственные средства. Я всегда говорю: смотрите на объект недвижимости как на слиток золота.
Сейчас на рынке много квартир, которые можно сравнить со слитком золота, усыпанным бриллиантами и покрытым платиной. Он красивый, дорогой, но, если выставить такой слиток на рынок прямо сейчас, окажется, что нужен он далеко не каждому. То же самое касается квартир, купленных в черновой отделке по цене от 200 тысяч рублей за кв. метр и выше. Если сегодня выводить такой объект на продажу, нужно будет очень постараться, чтобы найти покупателя", — отметила риелтор.
При этом Елена Соковнина считает, что в долгосрочной перспективе недвижимость по-прежнему сохраняет инвестиционную привлекательность.
"Достаточно посмотреть на то, насколько выросли цены за последние 10 лет и как за это время разогналась инфляция. Недвижимость значительно подорожала, и есть все основания полагать, что через следующие десять лет она будет стоить ещё дороже. Есть вероятность, что дорогие жилые комплексы в центре города будут продаваться уже по 400–500 тысяч рублей за кв. метр. Сегодня это звучит нереально и даже страшно, но когда-то такими же нереальными казались цены в 100 и 200 тысяч рублей за кв. метр.
Я люблю фразу: "Самая твёрдая валюта — это бетон". Однако вкладывать деньги в недвижимость нужно грамотно. Важно смотреть на объект и задавать себе вопрос: насколько реально он может подорожать через пять лет?" — заявила эксперт по недвижимости.
По её мнению, в нынешних условиях инвесторам стоит осторожнее подходить к покупке дорогих объектов, особенно если существует вероятность продажи в ближайшие несколько лет. Более перспективными с точки зрения инвестиций сегодня выглядят объекты эконом— и комфорт-класса, тогда как бизнес-, премиум— и элитный сегменты больше подходят для собственного проживания.
Поэтому выбор напрямую зависит от цели. Банковский вклад позволяет получать более высокий доход здесь и сейчас и при этом почти не требует участия со стороны владельца. Недвижимость, в свою очередь, сначала постепенно возвращает вложенные средства через аренду, формируя стабильный доход на протяжении многих лет.
При этом квартира остается не только источником текущего дохода, но и самостоятельным активом. Пока арендаторы помогают собственнику "отбивать" стоимость покупки, сама недвижимость со временем может заметно прибавлять в цене. И если опираться на тенденции последних лет, о которых говорит эксперт, через 7-10 лет владелец может не только вернуть значительную часть вложений за счет аренды, но и продать квартиру дороже, чем покупал.
Именно поэтому для многих недвижимость — это история на долгий срок. Она не дает быстрых результатов, но приносит стабильный доход от аренды и сохраняет потенциал роста стоимости. В итоге квартира становится не только источником ежемесячных выплат, но и активом, который может вырасти в цене и со временем принести дополнительную выгоду при продаже.
Ранее редакция рассказывала о том, насколько контрастным выглядит вторичный рынок недвижимости в Иркутске. И иногда, скроля бесконечную ленту объявлений, можно наткнуться на некоторые варианты, которые, на первый взгляд, поражают своей выгодной ценой или, наоборот, отталкивают очень высокой стоимостью. Корреспондент редакции на конкретных примерах показал, что на вторичном рынке в Иркутске есть над чем посмеяться, и на что пооблизываться.
От 1,1 до 68 млн — варианты посмеяться и пооблизываться на квартиры во вторичке в Иркутске Показываем разные стороны рынка недвижимости в областном центре
Кроме того, агентство публиковало большой обзор цен на первичную недвижимость. Корреспондент проверил, реально ли в 2026 году в Иркутске найти квартиру за "покладистый" ценник. Оказалось, в областном центре есть ЖК, где стоимость квартир остановилась на уровне пятилетней давности.
